Al nuovo proprietario, che ha acquistato un immobile su cui sono stati precedentemente realizzati lavori abusivi, può essere imposta la demolizione delle opere illegittime: è quanto affermato dal TAR Lazio, sede di Roma, con la sentenza n. 9553 del 12 luglio 2022.
Acquistare un immobile abusivo: cosa si rischia
Al momento dell’acquisto di un’unità immobiliare, ricavata a seguito di cambio di destinazione d’uso da mansarda a civile abitazione, il venditore dichiarava la regolarità urbanistica dell’appartamento, classificato in categoria A2.
Nonostante tale attestazione, l’intervento di ristrutturazione, nell’ambito del quale è avvenuto il cambio di destinazione d’uso del sottotetto, il Comune dopo aver accertato il carattere abusivo delle opere realizzate, tra cui anche il cambio di destinazione, ha ordinato la demolizione all’attuale proprietario, al precedente proprietario e al direttore dei lavori.
L’attuale proprietario, che evidentemente non aveva eseguito materialmente i lavori, decideva di ricorrere innanzi al TAR Lazio, sede di Roma, per contestare la legittimità dell’atto.
Il TAR Lazio, sede di Roma, tuttavia, rigetta il ricorso e, nonostante l’assenza di responsabilità in capo al ricorrente, conferma la legittimità dell’ordine di demolizione.
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La posizione giuridica dell’attuale proprietario incolpevole
Il caso in esame rappresenta in maniera evidente le conseguenze derivanti da un abuso edilizio e di come queste si riverberano anche sull’attuale proprietario incolpevole. Tali spiacevoli episodi accadono con frequenza: si acquista un immobile convinti della regolarità urbanistica ed edilizia dello stesso e si riceve, magari anche a distanza di anni, un ordine di demolizione avente ad oggetto il proprio immobile.
In questi casi, la legge ritiene responsabile – ai fini ripristinatori – anche l’attuale proprietario dell’immobile, in quanto trattasi dell’unico soggetto nella materiale disponibilità del bene e, dunque, trattasi dell’unico soggetto in grado di poter eseguire l’ordine di demolizione.
Ciò si deve, infatti, ai sensi dell’art. 31, comma 2, d.P.R. n. 380/2001, secondo cui il proprietario di una costruzione abusiva possa essere destinatario dell’ordinanza di demolizione, senza che sia necessario stabilire se sia responsabile o meno dell’abuso edilizio contestato.
La stessa disposizione si limita a prevedere la legittimazione passiva del proprietario in quanto titolare del diritto dominicale sul bene. In tal caso, presupposto per l’adozione di un’ordinanza di ripristino non è l’accertamento di responsabilità materiale nella commissione dell’illecito, ma l’individuazione del soggetto che abbia la titolarità ad eseguire l’ordine ripristinatorio e, quindi, il proprietario in virtù del suo diritto dominicale.
Che rimedi per il proprietario incolpevole?
È chiaro che la posizione “di garanzia” (così viene definita in giurisprudenza) del proprietario non può essere equiparata a quella dell’effettivo responsabile dell’abuso, sul quale dovranno gravare tutti gli effetti pregiudizievoli che siano conseguenza della sua condotta illecita.
In questi casi, dunque, il proprietario dovrà eseguire il comando dell’autorità amministrativa, salvo poi agire in regresso verso il responsabile dell’illecito, chiedendo il risarcimento di tutti i danni subiti (parametrati al valore del bene perduto e di ogni altro danno subito).
Che limiti temporali per l’adozione dell’ordine di demolizione?
Vale la pena di ricordare, in chiusura, che l’ipotesi trattata non subisce alcuna limitazione temporale: anche a distanza di anni l’attuale proprietario incolpevole potrà essere chiamato a ripristinare la conformità dei luoghi.
L’ordine di demolizione, infatti, può essere emanato anche quando sia trascorso un notevole lasso di tempo dalla sua realizzazione non potendo configurarsi alcun legittimo affidamento in relazione a situazioni contra legem e trattandosi altresì di un illecito permanente che viene meno solamente con il ripristino della conformità dei luoghi.
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