Dopo una serie di ricerche avete individuato la “casa perfetta”. La metratura, la zona e il costo sono in linea con le vostre esigenze, ma c’è un piccolo particolare: l’immobile è già coperto da un mutuo. Che cosa conviene fare?
Se non si ha la liquidità necessaria per acquistarlo senza chiedere un prestito in banca, una soluzione è il cosiddetto accollo del mutuo: in pratica si può subentrare nelle obbligazioni assunte dal contraente originario del finanziamento, completando il pagamento delle rate rimaste.
Conviene? E come funziona esattamente? Di seguito tutte le risposte relative a questo tema.
Le parti coinvolte
La procedura di accollo del mutuo è esplicitamente inserita nel Codice Civile e regolamentata dall’articolo 1273.
Oltre al caso che abbiamo appena descritto, cioè quello di un privato che intende acquistare da un altro privato un immobile, possono ricorrere all’accollo del mutuo anche i coniugi che per esempio, in fase di separazione, decidono di gravare uno solo dei due del debito rimanente.
O anche i costruttori stessi, che possono trasferire le rate del mutuo a un potenziale acquirente. In generale, comunque, le parti coinvolte nella procedura sono tre:
- L’intestatario originario del mutuo, ossia l’accollato
- Il soggetto che subentra nel pagamento del mutuo, ossia l’accollante, che rimborserà le rate mancanti secondo quanto previsto dal piano di ammortamento iniziale
- La banca creditrice
Le tipologie di accollo del mutuo
Sostanzialmente esistono due tipologie di accollo, cumulativo e liberatorio, che si distinguono in base al maggiore o minore coinvolgimento del mutuatario precedente. Ecco nel dettaglio.
Accollo cumulativo
L’accollato resta obbligato: ciò significa che se il nuovo debitore, cioè l’accollante, risulta insolvente, il debito ricade su di lui. È l’opzione per cui optano generalmente le banche quando l’accollante non ha sufficienti garanzie.
Accollo liberatorio
Il debito e gli oneri correlati sono interamente trasferiti sull’accollante, mentre l’accollato si libera da qualsiasi obbligo. Attenzione: la liberatoria da parte della banca va effettuata prima del rogito notarile per dare modo all’istituto creditore di verificare che il nuovo mutuatario sia in grado di saldare il debito. Infine la liberatoria va dichiarata nel contratto, altrimenti risulterà nulla.
A chi conviene?
L’accollo del mutuo presenta vantaggi sia per il nuovo sia per il vecchio debitore. Nello specifico si risparmiano i costi legati all’accensione del finanziamento, perché non sono necessarie perizie, istruttorie e spese notarili.
Il precedente mutuatario, inoltre, non deve sostenere le spese per l’estinzione anticipata e quelle di cancellazione dell’ipoteca. La procedura di accollo del mutuo velocizza anche i tempi, perché molte delle verifiche iniziali che spettano alla banca sono già state effettuate.
Dobbiamo precisare che per i mutui stipulati dopo il 3 aprile 2007 non sono più previste penali per l’estinzione anticipata, e inoltre ormai la cancellazione dell’ipoteca avviene spesso con la procedura “automatica”, senza stipula di un atto notarile: diminuiscono pertanto i vantaggi dal punto di vista dell’accollato.
Accollo mutuo edilizio: che cosa significa
L’accollo del mutuo è una procedura che viene usata spesso nelle compravendite direttamente dai costruttori. Il motivo è semplice: un costruttore, di solito, deve contrarre un mutuo edilizio per potere avviare la costruzione. L’ipoteca che grava sul terreno si estende poi a tutta la costruzione, venendo infine ripartita sulle singole unità immobiliari. La persona che desidera comprare l’immobile, dunque, può accollarsi la quota del mutuo edilizio che grava su di esso.
Chiaramente l’accollo conviene al costruttore, perché in questo modo non dovrà estinguere la quota di mutuo gravante sull’immobile con i propri fondi. Legalmente il costruttore potrebbe essere chiamato ad estinguere il mutuo esistente prima dell’atto, ma di fatto spesso viene estinto con quanto ricavato dalla vendita.
Per quanto riguarda l’acquirente, invece, di sicuro risparmia sulle spese di apertura del mutuo, ma prima di accettare gli conviene comunque valutare il piano di rimborso e il tasso di interesse, possibilmente confrontandoli con altre opzioni proposte dalle banche.
Ecco perché gli esperti consigliano all’acquirente di precisare per iscritto fin da subito che si riserva di decidere in un secondo tempo se accettare o meno l’accollo di mutuo edilizio.
Se il mutuo è cointestato è possibile l’accollo?
Se a essere intestatarie del contratto di mutuo sono più persone (due coniugi, genitori e figli o una coppia di fatto) l’accollo è possibile: semplicemente la parte che rimane proprietaria dell’immobile mantiene le stesse condizioni stipulate in fase di firma.
Tuttavia, anche in questo caso la banca deve dare il suo benestare a un accollo di tipo liberatorio. Bisognerà poi pagare le spese notarili per la cessione della quota casa corrispondente alla quota di proprietà della persona che vende, e le imposte dovute per legge.
La banca può rifiutarlo?
In linea teorica, alla banca importa solo che il debito venga estinto, indipendentemente da chi paga le rate rimanenti. Tuttavia, non sempre gli istituti di credito danno il via libera all’accollo di mutuo perché preferiscono accenderne di nuovi con diverse condizioni.
Solitamente gli istituti di credito avviano un’istruttoria sull’accollante, valutandone il merito creditizio per decidere se è in grado di sostenere l’impegno nel caso voglia liberare l’accollato.
Questo per quanto concerne l’accollo del mutuo liberatorio, mentre per quello cumulativo non serve il benestare della banca, ma è un’opzione rischiosa per l’accollato in quanto, come abbiamo detto, in caso di insolvenza da parte dell’accollante toccherà a lui estinguere il debito residuo.
A che cosa prestare attenzione prima di “ereditare” un debito
Perché l’accollo del mutuo possa considerarsi vantaggioso bisogna prestare attenzione e verificare alcuni aspetti:
- Che non ci siano stati ritardi nei pagamenti delle rate da parte dell’accollato, che altrimenti ricadrebbero sull’accollante
- Che le condizioni applicate dalla banca non impongano vincoli quali l’apertura di un nuovo conto corrente o l’acquisto di polizze assicurative
- Che i tassi applicati al mutuo siano in linea con quelli attuali (ricordiamo che oggi, rispetto anche solo a pochi anni fa, sia il tasso fisso che quello variabile hanno toccato i minimi storici e sono prossimi allo zero)
- In caso di accollo di mutuo edilizio, che il debito corrisponda al lotto acquistato. Ricordiamo che in generale è possibile accollarsi il debito residuo che è in essere su quell’immobile: ecco il motivo per cui l’accollante non può modificare l’importo di mutuo e, se si tratta di una somma bassa, deve mettere la liquidità mancante fino al saldo prezzo
- Che il subentrante abbia i requisiti necessari per l’accollo: in caso contrario la banca potrebbe opporsi e concedere soltanto l’accollo cumulativo, che continuerà a vedere il precedente mutuatario responsabile del pagamento.
Costi e tempi dell’accollo del mutuo
Come per qualsiasi tipo di compravendita, il contratto ha valore solo dopo avere stipulato il rogito notarile; e il cliente sostiene solo i costi per l’atto di compravendita. A differenza di un mutuo “tradizionale”, però, l’acquirente non dovrà sottoscrivere l’atto di mutuo dal notaio, risparmiando così tra i 1.500 e i 2.000 euro circa. L’accollato sarà liberato secondo tempistiche che sono difficili da prevedere perché solitamente seguono i ritmi richiestI dall’istruttoria bancaria (e che quindi variano da istituto a istituto).
di Laura Fabbro
Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati. Scheda elaborata in collaborazione con Euroansa.
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