Per conservare l’agevolazione fiscale ottenuta sulla “prima casa” non è sufficiente la stipulazione di un contratto preliminare di compravendita per l’acquisto di un’altra. Occorre la conclusione del contratto definitivo, traslativo del diritto di proprietà dell’immobile, entro il termine previsto dalla legge.
Questo principio è stato sancito da una ordinanza della Corte di Cassazione numero 710562 del 1° aprile 2022.
Secondo il dispositivo dei giudici, in caso di vendita di un immobile entro i 5 anni dal suo acquisto, per evitare la decadenza delle agevolazioni fiscali, occorre comprare, entro 1 anno dall’alienazione, un altro immobile da adibire a propria abitazione principale, non potendosi considerare sufficiente la stipula di un contratto preliminare.
Ricordiamo che l’acquisto agevolato tramite i benefici “prima casa” prevede il pagamento di imposte ridotte. Ma occorrono dei requisiti ben chiari e stabiliti da Agenzia delle Entrate (AdE).
I requisiti per l’acquisto agevolato prima casa riguardano:
- sia la categoria catastale dell’immobile;
- sia le condizioni dell’acquirente.
Come deve essere la casa con agevolazioni
Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile)
- A/3 (abitazioni di tipo economico)
- A/4 (abitazioni di tipo popolare)
- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
- A/6 (abitazioni di tipo rurale)
- A/7 (abitazioni in villini)
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.
È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.
Le agevolazioni sulla prima casa
Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono le seguenti:
- Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in regione di esenzione Iva paga: l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%); l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro; l’imposta catastale fissa di 50 euro.
- Quando si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da pagare sono le seguenti: Iva ridotta al 4%; imposta di registro fissa di 200 euro; imposta ipotecaria fissa di 200 euro; imposta catastale fissa di 200 euro.
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E quando ho già una prima casa agevolata?
Hanno diritto alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa tutti i soggetti che acquistano un’abitazione per sé come abitazione principale.
Ricordiamo, tuttavia, che dal 1° gennaio 2016 i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.
Questo post Acquisto prima casa e agevolazioni: quanto durano e in che condizioni é pubblicato da Immobiliare.it.