È nulla la clausola della locazione commerciale che prevede la rinuncia all’indennità di avviamento. Solo dopo la conclusione del contratto le parti possono negoziare i diritti che la legge riserva alla parte ritenuta più debole.
Lo ha ribadito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 22826 del 21 luglio 2022.
Il caso
La società conduttrice, venuto meno il contratto di locazione, aveva agito in giudizio per far valere il proprio diritto all’indennità di avviamento. La società proprietaria si era opposta alla domanda, sostenendo che la conduttrice aveva rinunciato all’indennità di avviamento in forza di una espressa clausola prevista nel contratto d’affitto. Clausola della quale, peraltro, si era tenuto conto per la determinazione del canone d’affitto.
La controversia, arrivata davanti alla Cassazione, ha visto soccombere la proprietaria. La suprema Corte ha infatti accolto le ragioni della conduttrice. La clausola di rinuncia all’indennità è nulla in quanto l’accordo è stato contestuale alla conclusione del contratto e quindi stipulato in violazione della legge sulle locazioni.
Parte debole
L’istituto dell’indennità per la perdita dell’avviamento è uno strumento di tutela dell’affidamento del conduttore sulla durata del godimento dell’immobile.
La Cassazione ricorda che chi assume il ruolo di conduttore in un contratto di locazione commerciale è tutelato dalla legge in quanto ritenuto parte debole del rapporto contrattuale.
Leggi Anche: 3 IMPORTANTI CENTRI COMMERCIALI DI MILANO: TRA INNOVAZIONE E FUNZIONALITÀ
Tutela
La norma di riferimento è l’articolo 79 della Legge n. 392/1978 (Legge Equo Canone), in forza del quale “È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”.
Secondo la Cassazione, tale disposizione “non può essere svuotato con interpretazioni che scardinano il concetto di contratto, trasformandolo in una fattispecie a formazione progressiva”.
Il conduttore rappresenta, per la legge, la parte debole nel momento in cui si stipula il contratto di locazione commerciale. Pertanto, egli ben può rinunciare ai propri diritti, ma solo scopo la conclusione del contratto, in modo da poter esercitare liberamente la sua autonomia negoziale in condizioni di parità contrattuale.
Clausola nulla
In altri termini, solo successivamente alla conclusione del contratto, quando il conduttore non si trova più in una posizione di debolezza per il timore di essere costretto a lasciare l’immobile dove svolge l’attività commerciale, vi è la possibilità per le parti di negoziare in ordine ai diritti nascenti dal contratto e in particolare in ordine al diritto all’indennità di avviamento.
Da qui la nullità della clausola contestata perché sottoscritta in sede di stipula del contratto di locazione.
I precedenti
La pronuncia in commento è conforme all’orientamento seguito dalla giurisprudenza in materia.
Già in numerose altre occasioni, la Cassazione ha avuto modo di affermare che l’articolo 79 citato è una norma volta a tutelare alcuni diritti imprescindibili del conduttore, specificamente individuati, da qualsiasi possibilità di elusione degli stessi. Si tratta di una norma di chiusura della legge sull’equo canone, che prevede la sanzione della nullità a tutela di alcuni diritti ritenuti oggetto di particolare attenzione.
In tale prospettiva, solo successivamente alla conclusione del contratto, vi è la possibilità per le parti di negoziare in ordine ai diritti nascenti dal contratto e, in particolare, in ordine al diritto all’indennità di avviamento (Cassazione n. 24458/2017).
Più in generale, l’articolo 79 non impedisce alle parti, al momento della cessazione del rapporto, di addivenire ad una transazione in ordine ai rispettivi diritti ed in particolare non impedisce al conduttore di rinuncia all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale dopo la conclusione del contratto
Nel caso in esame, dunque, la Corte intende ribadire che i diritti del conduttore possono essere negoziati solo dopo che il rapporto di locazione è sorto, mentre ad essi non si può rinunciate prima della sottoscrizione del contratto o contestualmente ad essa.
Questo post Affitto commerciale: No alla clausola di rinuncia all’indennità di avviamento. Tutti i dettagli é pubblicato da Immobiliare.it.