Nel corso del proprio incarico, l’amministratore del condominio può svolgere differenti tipologie di prestazioni: prestazioni ordinarie e prestazioni straordinarie.
Nelle prime rientrano tutte quelle attività che vengono comprese nel mandato conferito ed incluse nel compenso concordato, in quanto necessarie alla normale amministrazione del condominio.
Nelle prestazioni straordinarie rientrano invece quelle attività che possono eventualmente verificarsi durante il corso del mandato, ma che non sono prevedibili al momento della nomina.
Detto ciò, L’art. 1129, comma 14, del codice civile stabilisce che il compenso dell’amministratore deve essere specificato e stabilito al momento all’atto dell’accettazione dell’incarico, pena la nullità dell’incarico stesso.
Da qui il problema di capire se le attività extra-mandato (non preventivabili al momento della nomina) debbano essere ricomprese nel compenso pattuito oppure debbano essere retribuite a parte.
Retribuzione amministratore di condominio: la regola
La questione è rilevante. Infatti, di regola, il compenso del professionista deve ritenersi onnicomprensivo di tutte le attività inerenti allo svolgimento dell’incarico, anche in considerazione del fatto che il contenuto dello stesso è in gran parte predeterminato dalla legge. Di compensi aggiuntivi può parlarsi solo con riferimento a quelle attività svolte nella circostanza del mandato, ma che esorbitano dalle attribuzioni di cui all’art. 1130 c.c. Queste attività, non essendo preventivabili, non possono essere ricomprese nel compenso pattuito all’atto di nomina, ma richiedono un compenso che va concordato di volta in volta.
Di regola, anche le attività extra vanno ricomprese nel compenso dell’amministratore fissato all’atto di nomina e non danno diritto a compensi aggiuntivi, salva diversa e specifica pattuizione delle parti.
Dunque, il compenso è di regola onnicomprensivo. L’attività dell’amministratore, connessa e indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza, deve ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non deve, perciò, essere retribuita a parte. Infine, eventuali oneri aggiuntivi devono essere specificamente previsti
Il compenso per le prestazioni straordinarie potrà essere determinato specificatamente dall’assemblea, su richiesta dell’amministratore, all’atto delle deliberazione delle stesse.
Insomma, la decisione spetta sempre alla volontà delle parti. L’assemblea ha la competenza esclusiva, nel decidere se e quale retribuzione spetti all’amministrazione per l’attività di gestione, con possibilità di deliberare compensi extra per determinate attività di amministrazione straordinaria.
Per quanto detto finora, è opportuno che l’assemblea chiarisca subito, preferibilmente al momento del conferimento dell’incarico, se e quando vanno previsti compensi extra, che andranno poi concordati separatamente, di volta in volta, con l’amministratore.
In linea di massima, la giurisprudenza ha escluso che la convocazione e la partecipazione dell’amministratore alle assemblee straordinarie siano attività idonee a determinare il diritto ad un maggior compenso. Un compenso aggiuntivo è da escludere anche per tutte quelle prestazioni inerenti al mandato, che rientrano tra le attribuzioni “tipiche” dell’incarico, quali, ad esempio:
- la consegna della documentazione condominiale nelle mani del nuovo amministratore;
- la preparazione necessaria al professionista incaricato per la redazione del modello fiscale;
- l’invio delle lettere raccomandate di sollecito ai condomini in ritardo nel pagamento dei contributi condominiali;
- l’invio della comunicazione al fisco in occasione di lavori di manutenzione che consentano ai condomini di usufruire delle detrazioni fiscali.
Si tratta, in questi casi, di attività ordinarie, tipiche della figura dell’amministratore, ricomprese dunque nel compenso pattuito al momento del conferimento dell’incarico. Tutto ciò, sempre salvo diverso accordo delle parti. Nulla vieta che l’assemblea possa stabilire un compenso extra anche per questo tipo di attività ordinarie. Ma si tratta di decisioni che devono essere espressamente pattuite.
di Ivan Meo
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