Assemblea condominiale improvvisa? Senza avviso di convocazione, il rischio è che l’assemblea di condominio risulti illecita.
La legge, infatti, parla chiaro: vediamo insieme quali sono le condizioni della sua validità.
Assemblea di condominio: i termini di convocazione
L’articolo 66 disp. att. cod. civ afferma che: «L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa».
La regola dei 5 giorni
Facendo riferimento anche a una sentenza del Tribunale di Cagliari (sent. n. 917 del 5 aprile 2022), è necessario considerare il termine dei 5 giorni stabilito dall’art. 66, calcolandolo “a ritroso”, escludendo il giorno dell’assemblea: è questo, dunque, l’ultimo giorno utile per la procedura notificatoria.
Non solo: «L‘avviso di convocazione deve essere non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine di almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza». Tutti i condomini devono ricevere nella cassetta della posta privata l’avviso di giacenza (nel caso di una loro assenza).
Secondo la Suprema Corte (Cass. Civ., Sez. II, 25/03/2019, n. 8275) «qualora la convocazione ad assemblea di condominio sia stata inviata mediante lettera raccomandata e questa non sia stata consegnata per l’assenza del condomino (o di altra persona abilitata a riceverla), la presunzione di conoscenza coincide con il rilascio da parte dell’agente postale del relativo avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, idoneo a consentire il ritiro del piego stesso».
Se così non fosse, le eventuali delibere assembleari potrebbero essere invalidate.
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Come si trasmette un avviso di convocazione per essere valido
L’avviso di convocazione di una assemblea di condominio può essere trasmesso tramite:
- Posta raccomandata
- Posta elettronica certificata
- Fax
- Tramite consegna a mano
La mail ordinaria è consentita?
Nel caso il condominio preveda altre modalità, si possono utilizzare metodi differenti. Ad esempio, l’email ordinaria: «Se il condomino chiede espressamente che la comunicazione dell’avviso di convocazione gli giunga tramite un mezzo “informale” quale la email, non avendo egli indicato un indirizzo Pec bensì l’indirizzo email, ne consegue che l’invio dell’avviso di convocazione a mezzo posta elettronica ordinaria deve ritenersi valido». (App. Brescia 3 gennaio 2019 n. 4).
L’amministratore può fissare l’ora dell’assemblea di condominio anche di notte?
Gli orari impossibili sono, in realtà, possibili?
Ancora una volta, a parlare è una sentenza della Cassazione di qualche anno fa, «in mancanza di una norma che disponga il contrario, l’amministratore è libero di fissare l’ora di convocazione dell’assemblea e che la convocazione in ora notturna non rende impossibile la partecipazione alla stessa» (Cass. 22 gennaio 2000 n. 697).
Non diverso è lo scenario per i giorni festivi. A far da padrone, dunque, il buonsenso.
Assemblea condominiale: dove farla
Dove si fanno le assemblee?
La giurisprudenza stabilisce che «La possibilità di scegliere il luogo in cui si deve svolgere l’assemblea non è assoluto e indiscriminato, ma è limitato dalle circostanze oggettive che riguardano l’idoneità intrinseca del luogo scelto per le riunioni sotto il profilo ambientale, nel senso che questo luogo deve dare pieno affidamento per la partecipazione di tutti i condomini, nonché per il corretto ed ordinato svolgimento della discussione» (Trib. Roma 28 dicembre 1964).
In semplici parole, sarebbero da evitare luoghi distanti e difficili da raggiungere, per non incorrere in possibili impugnazioni.
Quante assemblee condominiali si possono fare in un anno?
La legge stabilisce (come obbligo) di fare una sola riunione l’anno in condominio: si parla di riunione ordinaria necessaria per l’approvazione del rendiconto.
Possono, ovviamente, essere di più.
Quanto tempo deve passare tra un’assemblea e l’altra?
Niente timori! Facendo riferimento al comma 2 dell’art. 2369 del codice civile, si parla di un termine massimo di 30 giorni entro cui indire l’assemblea successiva.
di Redazione
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