L’art. 1136, comma 6, del codice civile impone che “l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”.
Tra gli aventi diritto rientra anche l’inquilino dell’appartamento in condominio concesso in locazione.
Tuttavia, l’art. 10 della L. n. 392/1978 (Legge sull’equo canone), che riconosce la facoltà di voto all’inquilino per le sole assemblee relative alle spese e alle modalità di gestione dei specifici servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.
Diritto di voto
Alla luce di tali disposizioni, anche la giurisprudenza concorda nel ritenere che l’inquilino dell’immobile in condominio rientri tra gli “aventi diritto” ex art. 1136 del codice civile con riferimento alle sole assemblee aventi all’ordine del giorno le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.
Solo in questi casi, tassativamente indicati dalla legge, la presenza del conduttore avviene, a tutti gli effetti, in sostituzione del proprietario. Il conduttore, quindi, in quanto avente diritto a intervenire all’assemblea, deve ricevere la convocazione formale da parte dell’amministratore, nelle forme richieste dalla legge (mediante lettera raccomandata, pec, fax o consegna a mano).
Rimane peraltro ferma la possibilità dell’inquilino di delegare la partecipazione all’assemblea (e il diritto di voto) ad altro soggetto, che potrà essere un condomino, un terzo estraneo al condominio oppure lo stesso locatore.
Partecipazione senza voto
Peraltro, lo stesso art. 10 L. n. 392/1978 precisa che il conduttore “ha inoltre il diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle assemblee relative alla modificazione degli altri servizi”.
In altri termini, nulla impedisce all’inquilino di presenziare in assemblea insieme al locatore e di partecipare alla discussione anche in ordine alla modifica dei servizi comuni e di fare verbalizzare i propri interventi.
Se è vero infatti che su tali argomenti gli è impedito di esprimere il proprio voto (riservato invece al condomino locatore), ciò non toglie che, con i propri interventi, possa sensibilizzare i condomini verso una decisione piuttosto che un’altra.
Partecipazione con delega
L’inquilino ha dunque il diritto di partecipare all’assemblea condominiale nei casi specificatamente indicati dalla legge. Si tratta di una vera e propria eccezione. In tutti gli altri casi la partecipazione in assemblea condominiale è concessa esclusivamente al proprietario dell’immobile concesso in locazione. Il fatto che questi non abiti nel fabbricato e che ci sia un inquilino che, materialmente, vive la quotidianità dell’edificio, è del tutto irrilevante.
Tuttavia, è sempre possibile per l’inquilino ottenere dal proprietario la delega a partecipare in assemblea e votare al suo posto.
In questo modo, l’inquilino potrà approvare i bilanci e la ripartizione delle spese che poi dovrai pagare, oppure votare per la di revocare l’incarico all’attuale amministratore, nonché la possibilità di nominare quello nuovo. Insomma, con la delega non ci sono limiti al diritto dell’inquilino di partecipare all’assemblea condominiale.
di Giuseppe Donato Nuzzo
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