Un’asta giudiziaria viene indetta per mettere forzatamente in vendita un bene. Infatti, qualora sul proprietario – sia che si tratti di un privato o di una società – gravino dei debiti che non possono essere saldati, i suoi beni, compresi quelli immobiliari, possono essere messi all’asta. Chi intende acquistarli dovrà, a differenza delle case che vengono vendute a libero mercato, seguire una procedura prestabilita per inoltrare la propria offerta e aggiudicarseli.
Quando e perché valutare l’acquisto tramite asta
Ma, a parte il processo d’acquisto, cosa differenzia davvero un immobile all’asta da uno venduto tramite procedura tradizionale? Il prezzo, innanzitutto. Mediamente in Italia il prezzo base d’asta è più basso del 57% rispetto ai valori a libero mercato*: questo non vuol dire che l’immobile verrà venduto ad un prezzo così scontato, ma essendo la base di partenza molto inferiore rispetto ai prezzi medi, ci sono buone possibilità di aggiudicarsi la casa risparmiando qualcosa. Un aspetto di cui tenere conto quando si valuta questo tipo di acquisto è inoltre il tempo che si ha a disposizione per entrare effettivamente in possesso di quella casa. Se per un immobile a libero mercato è sufficiente concordare il prezzo di vendita con il proprietario e procedere al rogito, per un immobile all’asta le tempistiche si allungano: è infatti indispensabile attendere il giorno dell’asta stabilito dal giudice e l’eventuale successiva gara tra partecipanti che hanno presentato un’offerta. Una volta concluso il procedimento giudiziario bisogna poi attendere il termine stabilito dalla legge per lo sgombero dell’ex proprietario, qualora quest’ultimo fosse ancora in casa, oppure il termine del contratto d’affitto degli eventuali locatari. Ecco perché un immobile all’asta è una soluzione perfetta per chi desidera risparmiare, ma non ha urgenza di entrare nella nuova casa oppure valuta l’acquisto per investimento.
Asta con o senza incanto
Quella senza incanto è la più comune: l’offerta va presentata in busta chiusa e l’importo offerto deve essere uguale o superiore alla base d’asta. Nel caso in cui arrivi una sola proposta, l’interessato è obbligato ad acquistare l’immobile al prezzo offerto, pena in caso di ripensamento la perdita della cauzione pari al 10%.
L’asta con incanto si verifica invece in caso di più offerte: si tratta infatti di una gara tra offerenti che parte con base l’offerta più alta ricevuta. Inoltre un’ulteriore differenza tra le due tipologie d’asta è che la prima, senza incanto, è definitiva, mentre l’aggiudicazione di quella con incanto è provvisoria. Questo vuol dire che nei successivi 10 giorni è possibile ricevere altre proposte, almeno un quinto superiori a quella vincitrice.
Come partecipare a un’asta
Se si decide di voler acquistare un immobile all’asta ecco i passi da seguire:
- Trovare il proprio immobile all’asta non è più un’impresa ardua. Online gli annunci delle case vendute con questa modalità infatti sono ormai curati tanto quanto quelli tradizionali. Navigando in rete, quindi, è già possibile avere moltissime informazioni sullo stato dell’immobile: foto, planimetria, descrizione. Ogni immobile all’asta è assegnato a un delegato/curatore, che si può contattare per un sopralluogo dell’immobile e per avere informazioni ancora più precise;
- Successivamente è indispensabile tenere d’occhio la data stabilita dal giudice per l’asta;
- Quel giorno bisogna presentarsi in tribunale con una busta chiusa contenente l’offerta che si intende fare insieme a un assegno circolare pari al 10% dell’offerta oppure partecipare all’asta in modo telematico, da remoto. Quel giorno, il giudice aprirà le offerte, fatte in presenza o in via telematica. In caso di un solo partecipante all’asta con un’offerta pari o superiore alla base d’asta l’offerta viene accettata. Se invece i partecipanti e quindi offerte sono più di una si procede con la gara a partire dall’offerta più alta ricevuta. Viene cioè indetta la cosiddetta asta a incanto, una gara sull’offerta più alta, con il rilancio minimo stabilito nell’avviso di vendita e considerando come base la maggior offerta ricevuta. Attenzione però, questa seconda modalità di assegnazione dell’immobile, a differenza della prima, è solo provvisoria: nei successivi 10 giorni i partecipanti possono fare un’altra offerta, almeno di un quinto superiore a quella vincitrice. In questo caso la gara è riaperta esclusivamente ai partecipanti della gara precedente.
I dubbi più frequenti:
- Dove trovo gli annunci di immobili all’asta? Ogni annuncio all’asta deve essere pubblicato sul portale del Ministero della Giustizia, nell’area dedicata alle vendite pubbliche. Qui si trova inoltre la lista dei portali autorizzati alla comunicazione dei procedimenti d’asta, tra cui anche www.aste.immobiliare.it.
- Devo affrontare l’asta giudiziaria da solo? Non per forza. Così come per il libero mercato ci sono agenti immobiliari a cui affidarsi. Anche per il comparto aste ci si può avvalere di professionisti che aiutano i privati con le carte e le procedure previste dall’asta.
- È necessario che io abbia liquidità a sufficienza per coprire il costo dell’immobile? No, un immobile all’asta si può acquistare anche attraverso un mutuo. Esistono inoltre prodotti bancari ad hoc che coprono anche il costo della caparra pari al 10% del valore dell’immobile.
- L’acquisto all’asta è un acquisto “a scatola chiusa”? Assolutamente no, il delegato/curatore nominato dal giudice ha l’incarico non solo di far visionare l’immobile a chi lo desidera, ma ha a disposizione anche tutte le informazioni relative allo stesso. Insieme all’avviso di vendita, infatti, è obbligatorio che ci sia anche una perizia molto dettagliata che specifica non solo lo stato dell’immobile, ma – ad esempio – eventuali debiti da parte del proprietario verso il condominio o lo stato di occupazione.
*Osservatorio di Immobiliare.it sul mercato delle aste, 2020
di redazione
Questo post Aste immobiliari: come funzionano e come partecipare é pubblicato da Immobiliare.it.