L’inflazione e gli scenari di guerra lasciano incertezza sull’economia, a breve termine. Per fortuna, però, con la pandemia in continuo miglioramento ormai sono cadute le restrizioni relative a movimenti e chiusure degli esercizi. E quindi può tirare un sospiro di sollievo uno dei segmenti nevralgici dell’immobiliare commerciale: quello dei centri commerciali.
Il recupero c’è, ma ancora sotto i livelli 2019
Il 2020 era stato un disastro. Secondo le principali sigle del commercio, in quei 12 mesi i negozi presenti negli shopping center avevano accumulato una perdita di fatturato di 15 miliardi di euro. Poi, pian piano, è arrivata la ripresa. Secondo il Cncc (Consiglio nazionale dei centri commerciali) il 2021 ha segnato un miglioramento sia in termini di ingressi (+12,8%) sia di fatturato (+21,6%) su base annuale, mentre il raffronto con il periodo pre- Covid era ancora tinto di grigio: -26,4% di affluenze e -14,7% di fatturato.
Però il 2022 si aperto nel migliore di modi. Un’analisi di CBRE indica che, tra gennaio e marzo 2022, si è registrata una crescita del 49% dei fatturati rispetto allo stesso periodo del 2021 e le presenze sono aumentate del 38,9%. Anche i grandi investitori hanno rimesso gli occhi su questa asset class. In particolar modo sui retail park, quei centri commerciali “all’aperto” che, rispetto al tradizionale edificio completamente al chiuso, si prestano meglio a proseguire le attività anche nel caso di nuove chiusure forzate. Non a caso, per la prima volta i rendimenti dei retail park hanno “pareggiato” quelli dei centri commerciali, come dimostra una nota di Savills.
Grandi complessi “mixed use” da Nord a Sud
Accanto a questo, ripartono finalmente anche i grandi progetti di realizzazione di nuove aree commerciali, che promettono di non consumare nuovo suolo, ma recuperare superfici in qualche modo dismesse. Molti progetti sono ispirati al cosiddetto mixed use, ossia il mix tra residenziale, uffici, commerciali, ristorazione, aree verdi, intrattenimento.
Alle porte di Milano, a metà 2023, dovrebbe essere completato il nuovo Merlata Bloom, un investimento da 325 milioni di euro, che racchiuderà in 70mila metri quadrati un mix di 150 negozi, con 5 aree dedicate al food. Uno sviluppo che promette di catturare un potenziale bacino d’utenza di oltre 100mila persone al giorno. Ancora più enorme, alle porte di Torino, è il progetto nascente denominato To Dream. Lungo la strada che collega il capoluogo con la cintura Nord, dove hanno chiuso numerose fabbriche, su un’area complessiva di 270.000 metri quadrati sorgerà la costruzione che mescola negozi, uffici e un’ampia area adibita a parco. I negozi ospitati saranno circa 100 e l’apertura avverrà a step fra 2023 e 2024. In questo caso, l’ammontare dell’investimento si aggira sui 200 milioni.
I grandi progetti non ci sono solo al Nord. Nel Lazio, a Cisterna di Latina, circa 60 km da Roma, sorgerà il nuovo Oasys, complesso che vedrà la luce sulle ceneri delle ex Manifatture del Circeo. Qui saranno abbinati una parte commerciale e un parco tematico-naturalistico. L’area complessiva è di 140.000 mq, mentre quella riservata ai negozi è di 57.000 mq ed è destinata a ospitare 135 brand. L’apertura è prevista a fine 2024.
In Campania, invece, il futuro Maximall Pompeii (a Torre Annunziata) nascerà con l’idea di creare un vero polo di attrazione turistica, in prossimità del sito archeologico di Pompei. La data di apertura attualmente è fissata al dicembre 2023. Nel grande complesso, sviluppato dal gruppo Irgen, troveranno posto 130 negozi, più 30 attività di ristorazione, 8 sale cinema e un hotel da 135 camere. La posizione permetterà al mall di porsi come punto di riferimento dei consumatori campani, ma anche di Calabria e Basilicata.
Tutto in stand by per Segrate
Certo, però, accanto ai progetti che nascono, ce ne sono altri che navigano in cattive acque. La crisi Covid e il cambiamento nelle modalità di consumo, comunque sempre più improntato all’on line, producono un mercato in cui trovano posto centri commerciali di dimensioni adeguate, ma non faraoniche, a meno che si tratti di aree come il Sud Italia, in parte ancora sguarnite. Ecco perché è finito completamente in stand by il maxi progetto Westfield Segrate, che avrebbe dovuto sorgere nell’omonimo comune a est di Milano. Il progetto originario prevedeva 240.000 metri quadrati, il doppio per intendersi de Il Centro di Arese.
Poi sono seguite varie revisioni al ribasso, come metratura, finché nel 2020, in piena pandemia, la multinazionale Unibail-Rodamco-Westfield ha messo definitivamente nel cassetto il progetto. Ora il Comune di Segrate preme affinché vengano rispettati gli impegni, non tanto per il centro commerciale, ma perché il gruppo avrebbe dovuto sostenere diverse spese relative alle opere a scomputo (strade di collegamento, rotonde, accessi alla tangenziale). Ma non si sono elementi per dire quando, e in quale forma, potrebbe riprendere quota l’idea di avviare i lavori.
di Adriano Lovera
Questo post Centri Commerciali: insieme ai clienti tornano i grandi progetti é pubblicato da Immobiliare.it.