Il tema è disciplinato dall’art. 1128 c.c. che si occupa del perimento dell’edificio, inteso proprio come il materiale venir meno dell’immobile a causa di avvenimenti imprevedibili e accidentali, di origine naturale (si pensi ad un terremoto o ad un’alluvione) o determinati dall’uomo (ad esempio un evento bellico) oppure verificatisi per necessità (si pensi alla demolizione e ricostruzione per una ristrutturazione necessaria).
Al contrario, secondo la Cassazione (Sent. n. 15482/1992) non si ha perimento dell’edificio nel caso di fatti dolosi o colposi determinati da un condòmino o da terzi o nelle ipotesi di semplici danneggiamenti di parti minime del fabbricato.
Perimento totale o parziale dell’edificio
Il perimento totale dell’edifico secondo la Cassazione (Sent. n. 15482/2012) prevede il venir meno dell’intero fabbricato o di una parte che ne rappresenti i tre quarti dell’intero valore.
Il perimento totale determina lo scioglimento del condominio per mancanza di oggetto, mentre il terreno su cui prima sorgeva il fabbricato rimane in comunione tra i precedenti condòmini.
Tale comunione, peraltro, si scioglie quando non è possibile provvedere alla ricostruzione perché vietato dalla disciplina urbanistica. In tali casi, la maggioranza degli ex condòmini favorevole alla ricostruzione non può imporre ai dissenzienti di partecipare alle relative spese; allo stesso modo, ciascuno degli ex condòmini può però chiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali di risulta;
Per perimento parziale s’intende, invece, la distruzione di una parte minore del fabbricato, in ogni caso inferiore ai tre quarti del suo valore.
Il condominio sopravvive limitatamente alle parti residue del fabbricato e assumendo una consistenza inferiore.
L’assemblea, che conserva la propria competenza, può deliberare la ricostruzione della parte venuta meno con la maggioranza prevista dall’art. 1136, anche stabilendone tempi, modi e costi.
Va detto che ciascun condomino è tenuto a contribuire in proporzione alla propria quota mentre l’eventuale dissenziente può liberarsi dell’obbligo di contribuire alle spese di ricostruzione solo cedendo la propria unità.
In caso di ricostruzione
Occorre fare un’ultima considerazione, per l’ipotesi di distruzione totale del fabbricato.
Qualora il singolo (ex) condòmino, di propria iniziativa, ricostruisca un fabbricato identico a quello precedente, gli altri comproprietari non potranno chiederne la demolizione, ma, al massimo, cedere le rispettive quote al condòmino costruttore o partecipare alle spese di edificazione riacquistando così le proprie unità immobiliari.
Se il suolo viene occupato con la costruzione di un edificio diverso da quello precedente, è possibile, per i dissenzienti, chiedere la riduzione in pristino.
di Roberto Rizzo
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