Il contratto di affitto prevede una durata minima che è stabilita dalla legge e le parti non possono modificare questo aspetto.
Mentre però il conduttore può recedere in qualsiasi momento per una giusta causa, con un preavviso di 6 mesi, il locatore è tenuto invece a rispettare il termine di scadenza.
Ma ci sono dei casi in cui il proprietario può disdettare il contratto di affitto e mandare via un inquilino prima della scadenza, rientrando in possesso del proprio immobile?
Quando è possibile la disdetta
In linea generale, il proprietario può disdettare l’affitto in anticipo solo in occasione della prima scadenza del contratto – come nei contratti di locazione 4+4 a canone libero o in quelli 3+2 a canone concordato – evitando cioè il tacito rinnovo.
Se non lo fa, per poter recedere dal contratto dovrà attendere la scadenza successiva, quando potrà recedere liberamente.
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In quali casi il proprietario può disdire l’affitto
Alla prima scadenza, il locatore potrà quindi dare disdetta del contratto di affitto, ma solamente se sussiste uno dei seguenti casi:
- la necessità da parte del locatore – oppure di altri membri della sua famiglia come il coniuge, i genitori, i figli o i parenti entro il secondo grado in linea retta – di abitare l’immobile oppure di adibirlo ad attività commerciale, artigianale o professionale;
- la disponibilità del conduttore di un altro immobile situato nello stesso Comune dove poter andare ad abitare, indipendentemente dal fatto che sia a titolo di proprietà, di diritto di abitazione o di usufrutto;
- il mancato utilizzo dell’immobile da parte del conduttore;
- la necessità di effettuare lavori di ricostruzione, demolizione e trasformazione dell’edificio in cui l’immobile locato si trova, qualora l’edificio risulti gravemente danneggiato e occorra ricostruirlo o assicurarne la stabilità, oppure lo stabile debba essere ristrutturato o demolito per realizzare nuove costruzioni, oppure, nel caso in cui l’appartamento locato si trovi all’ultimo piano, l’edificio debba subire sopraelevazioni che necessitino lo sgombero;
- la vendita dell’appartamento se il locatore non è proprietario di altri immobili a uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione, e in questo caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.
Come effettuare la disdetta
Il locatore deve comunicare all’inquilino la disdetta e quindi il proprio diniego alla rinnovazione del contratto tramite una lettera inoltrata a mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno, Pec o fax, almeno 6 mesi prima della scadenza contrattuale, ossia dopo i primi 4 o 3 anni a seconda del tipo di contratto di locazione in essere: tale lettera deve spiegare esplicitamente, a pena di nullità, quale delle motivazioni sussiste, in modo tale da dare la possibilità al conduttore di verificare, e deve indicare la data entro la quale il conduttore deve lasciare l’immobile.
Il locatore, dopo aver ottenuto la disponibilità dell’immobile, ha 12 mesi di tempo dalla consegna dello stesso per realizzare l’intenzione per cui ne ha richiesto la restituzione.
Qualora il locatore non rispetti l’intento che ha posto alla base della disdetta dell’affitto, l’inquilino può fargli causa in tribunale e chiedere ilripristino del contratto di locazione oppure il risarcimento del danno.
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