Uno dei contratti più diffusi fra quelli che regolano le concessioni di beni mobili e immobili è il cosiddetto comodato d’uso gratuito. In pratica si tratta di un accordo con cui il proprietario (comodante) mette a disposizione di un parente o di un amico (comodatario) una casa o un’attrezzatura o altro ancora perché se ne serva per un periodo o per uno scopo specifico, senza percepire alcun compenso.
Uno degli esempi più classici è il caso dei genitori che concedono in comodato d’uso ai figli la loro seconda casa. Vediamo quali sono i vantaggi di questo tipo di contratto, chi può stipularlo, quali obblighi comporta per le parti e come funziona per quanto riguarda il pagamento di IMU e Tari.
Le caratteristiche del contratto di comodato d’uso gratuito
Chiariamo che, sebbene per sua natura il comodato d’uso sia gratuito (articolo 1803 del codice civile), nulla vieta di prevedere un pagamento, purché “l’onere imposto non sia tale da fare venir meno la natura tipica del contratto”: in altre parole, è possibile richiedere al comodatario una cifra simbolica o al di sotto dei prezzi di mercato.
Inoltre, a livello generale, non c’è nessun obbligo di registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito, tuttavia è sempre consigliabile redigerlo in forma scritta così da tutelare entrambe le parti: a quel punto diventa necessario comunicarlo all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data dell’atto, pagando l’imposta di registro pari a 200 euro.
Per sua natura il comodato d’uso gratuito è sempre temporaneo e prevede l’obbligo della restituzione del bene allo scadere del periodo concordato
Che cosa comporta
Il comodato d’uso gratuito è definito bilaterale imperfetto in quanto solo una delle due parti ha degli obblighi. Il comodatario deve infatti:
- restituire il bene allo scadere del contratto;
- Custodire il bene “con la diligenza del buon padre di famiglia” (art. 1804 del codice civile).
- È responsabile dei danni che non derivino da normale deperimento.
- Non può concedere a un terzo il godimento del bene senza il consenso del comodante.
Chi paga le spese
Secondo l’articolo 1808 del codice civile, chi utilizza il bene in comodato deve sostenere le spese “necessarie per servirsi della cosa senza poterne chiedere il rimborso”. Il comodatario è quindi tenuto al pagamento delle spese ordinarie, ma può chiedere di essere rimborsato di quelle straordinarie, solo se “necessarie e urgenti”.
Per quanto riguarda invece l’IMU in caso di comodato d’uso gratuito è il proprietario del bene che dovrà pagare. Il comodatario è infatti titolare di un diritto di godimento e non di un diritto di proprietà, quindi non è tenuto al pagamento della imposta municipale unica.
Il comodatario, in quanto soggetto che occupa l’immobile, è invece tenuto al pagamento della Tari, la tassa sui rifiuti.
Agevolazione IMU per Il comodato d’uso gratuito
La Legge di Bilancio 2019 stabilisce che il proprietario dell’immobile abbia diritto a una riduzione IMU del 50%, ma solo se:
- l’immobile non è di lusso, ovvero non è accatastata come A1, A8, A9.
- Il comodatario è un parente in linea diretta entro il primo grado (genitori-figli) e utilizza la casa come abitazione principale.
- Il comodante deve risiedere nel Comune in cui è situato l’immobile dato in comodato e può possedere, oltre a tale immobile, solo un altro immobile, nello stesso Comune, adibito a propria abitazione principale.
- Il contratto di comodato d’uso deve essere registrato.
Durata massima e minima del comodato d’uso
Secondo la legge il contratto di comodato può essere a tempo determinato o indeterminato: nel primo caso non esistono una durata minima o massima specifiche, ma saranno le parti interessate a deciderle. Alla scadenza del tempo stabilito sarà comunque possibile il rinnovo del contratto, previo pagamento dell’imposta di registro di 200 euro.
Il contratto di comodato d’uso a tempo indeterminato si definisce “precario”, perché il comodatario è tenuto a restituire l’immobile non appena il comodante lo richiede, senza che ci sia alcun obbligo di preavviso. Nel caso di tempo indeterminato l’imposta di registro si paga una sola volta.
Lo sfratto è possibile?
Come abbiamo detto il comodatario ha l’obbligo di restituire il bene al termine del contratto. Ma che cosa succede se si rifiuta? Dal momento che non si tratta di un classico contratto di locazione, il proprietario non potrà avviare una procedura di sfratto, ma dovrà procedere con un giudizio ordinario.
Comodato d’uso: si può chiedere la residenza?
L’utilizzatore può chiedere la residenza nel bene concesso in comodato: per dimostrare all’anagrafe che ha scelto l’immobile come abitazione principale è consigliabile che il contratto venga registrato.
di Laura Fabbro
Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.
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