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Comprare casa all’estero con il mutuo: si può fare?

La recente crisi Covid ha rallentato tutti gli scambi. Compresi, anche, gli investimenti verso immobili all’estero. Nonostante questo, gli Italiani conservano la passione per il mattone e spesso decidono di piazzare un colpo oltre confine.

Secondo una stima di Scenari Immobiliari, non molto recente ormai, nei periodi di mercato immobiliare vivace, circa 45.000 famiglie italiane ogni anno decidono di acquistare una casa all’estero. I motivi sono vari. Ci sono i pensionati che prendono la residenza dove possono godere di vantaggi fiscali ed economici, dalla Tunisia al Portogallo; o investitori che vogliono mettere a reddito della liquidità, puntando su zone note come la Costa Azzurra, Londra o gli Stati Uniti.

Di solito, chi acquista possiede interamente la somma necessaria all’operazione. Ma sarebbe possibile procedere tramite il mutuo?

Il mutuo per acquistare casa all’estero

In teoria, nulla lo vieta. Ma nel pratico, ci sono molte limitazioni. Da un lato, è molto difficile trovare una banca italiana disposta a concedere un finanziamento, con un’ipoteca che grava su immobile fuori confine: troppo arduo affrontare legislazioni e procedure esecutive diverse. Di contro, è raro (ma non impossibile) trovare una banca straniera disponibile a finanziare un soggetto residente altrove.

Molte più chance all’interno dell’UE

“Reperire un finanziamento ipotecario all’interno dell’Unione europea risulta relativamente più facile” spiega Antonio Campagnoli, avvocato, presidente del Capitolo italiano dell’International Real Estate Federation FIABCI.

I costi, e specialmente i tempi di istruttoria, sono dilatati, ma soprattutto nel caso di alcuni mercati a noi vicini, si possono trovare banche italiane, con filiali locali o operatori specializzati, pronti a rendersi disponibili. “È il caso della Costa Azzurra, della Costa Brava e delle principali capitali Europee” continua Campagnoli. “Il mercato unico bancario europeo facilita la cosa, sia in termini di operativa transfrontaliera degli istituti, sia in termini di scambio di informazioni e possibilità di agire in giudizio, a costi e tempi ragionevoli per tutelare le ragioni del finanziatore”.

Porte chiuse fuori dall’UE

L’iter si complica se si mette nel mirino un immobile fuori dal mercato UE. “Il problema di fondo è che, in questo caso, le informazioni finanziarie sul potenziale acquirente sono praticamente inesistenti, dal punto di vista della banca. Anche la sola pratica per aprire un conto corrente locale può portare via tempo. E oltre all’aspetto finanziario, spesso bisogna considerare l’aspetto ‘permessi’ per entrare nel Paese dove si vuole effettuare l’investimento” spiega ancora l’avvocato Campagnoli.

La banca locale, insomma, vede con diffidenza l’affidamento di un soggetto non residente. Qualora il mutuo non fosse onorato, farebbe molta difficoltà ad aggredire il suo patrimonio, gli rimarrebbe solo l’immobile, che non sempre è sufficiente in caso di esecuzione forzata. Ma ci sono alcune strade alternative.

Mutuo per casa all’estero: le alternative a disposizione

Le strade del finanziamento non sono comunque chiuse per chi punta a un investimento nel mattone straniero. Se l’investitore ha una banca italiana di fiducia ed è un cliente affidabile, potrebbe procedere con altri strumenti, quali un prestito o un mutuo per liquidità, per reperire almeno una quota dell’intero impegno economico. “In sostanza, si contrae un finanziamento, ma non garantito da ipoteca. Di soliti queste erogazioni sono concesse per un ammontare modesto, rispetto all’intero valore dell’immobile in oggetto, ed a tassi in linea con tale tipo di erogazione, quindi molto più cari rispetto ad un mutuo ipotecario” spiega l’avvocato Campagnoli.

Oppure, nel caso di nuovi sviluppi immobiliari, magari progetti di fascia alta che mirano ad attirare investitori esteri, è consueto vedere sul mercato prodotti ideati dallo stesso sviluppatore per facilitare il subentro dell’investitore straniero. La soluzione più seguita è quella dell’accollo parziale del mutuo in essere, una pratica famigliare anche in Italia, quando si acquista “da cantiere”, dove in sostanza l’acquirente assume una quota di mutuo con la stessa banca che ha finanziato la società costruttrice per l’operazione.

Una terza alternativa pratica, percorribile da chi è in cerca di un investimento a reddito, è quella di aggirare l’ostacolo non acquistando l’immobile, ma la società che lo possiede. “Pensiamo per esempio a chi metta gli occhi su una piccola palazzina multi family a New York, con un negozio o un ristorante a piano strada e una parte abitativa sovrastante” conclude l’esperto. “In questo caso, può essere più facile acquistare la società proprietaria del bene piuttosto che il bene direttamente. Questo aumenta le chance di ottenere un finanziamento locale”.

di Adriano Lovera

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