Al momento di acquistare casa, una delle opzioni che si presentano è di di comprarla direttamente dal costruttore. Si tratta di una scelta che comporta sicuramente dei vantaggi, primo fra tutti quello di potere personalizzare al massimo la nostra futura abitazione, ma che presenta – come tutte le decisioni molto importanti – alcuni aspetti da valutare.
Ecco che cosa dobbiamo sapere prima di acquistare casa dal costruttore.
Acquisto casa dal costruttore, “pro e contro”
Prima di tutto, comprare un immobile dalla ditta costruttrice permette di concordarne eventualmente alcuni elementi con gli architetti e i progettisti: suddivisione interna degli ambienti, finiture, controsoffittature, eccetera. In questo modo potremo avere un ambiente più simile all nostra casa “ideale”.
Inoltre, in linea generale, una casa nuova è realizzata con le tecnologie e i materiali più moderni, che permettono il massimo risparmio energetico e garantiscono sicurezza antisismica, comfort abitativo e salubrità dell’aria. Inoltre si è anche sicuri di non dovere affrontare costi di manutenzione o ristrutturazione per un lungo periodo.
Che cosa fare, però, se si ha timore che i tempi di consegna dell’immobile non vengano rispettati o, peggio, che i soldi versati come acconto vadano perduti? Come in ogni trattativa, è sempre bene valutare approfonditamente tutti i dettagli del caso e, se si seguono alcuni semplici consigli, non ci dovrebbero essere reali motivi per dubitare dell’affare.
Come comportarsi quando si acquista una casa dal costruttore
Quando si acquista da un’impresa ci si può trovare di fronte a due situazioni diverse:
- La casa è già pronta o comunque in via di completamento. Non ci saranno grossi margini per adattare l’immobile alle proprie esigenze né per quanto riguarda la disposizione degli spazi interni né per la scelta dei materiali, ma il rischio di mancata consegna è decisamente più basso.
- La casa è ancora in fase progettuale. La possibilità di personalizzazione è massima, però bisogna adottare alcune precauzioni per tutelarsi in caso di fallimento dell’impresa.
Quali sarebbero “i rischi”?
È prassi abituale che il costruttore voglia vendere le unità abitative quando l’immobile è ancora in fase di costruzione. In questo caso è necessario firmare un contratto preliminare tra le parti in cui si definiscono i dettagli (per esempio il prezzo, i tempi di consegna e le date di pagamento in funzione dell’avanzamento dei lavori).
Oltre alla norma non scritta ma sempre valida di informarsi sui “precedenti” e sulla storia dell’impresa, due decreti legislativi (122/2005 e 14/2019) tutelano chi acquista casa dal costruttore. Il secondo, in particolare, riguarda la stesura presso un notaio del preliminare di vendita. Nel dettaglio:
- al momento della sottoscrizione del preliminare il costruttore deve consegnare una fideiussione a garanzia di tutte le somme versate fino al rogito.
- Il contratto preliminare deve indicare gli estremi del permesso di costruire, gli eventuali atti d’obbligo e le convenzioni urbanistiche stipulati, l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile; le caratteristiche tecniche della costruzione; i termini massimi di esecuzione del fabbricato; il prezzo complessivo per la compravendita; gli estremi della fideiussione, le caratteristiche costruttive dell’immobile e l’eventuale indicazione di imprese appaltatrici.
- Alcune tutele possono estendersi anche dopo il rogito, come il diritto di prelazione in caso di vendita all’asta e la cosiddetta “postuma decennale”, cioè la garanzia contro i danni emersi nei dieci anni successivi, dovuti a difetti di costruzione, che richiedano interventi da parte dell’acquirente.
- Prima del rogito, il costruttore dovrà procedere all’eventuale frazionamento del mutuo e della relativa garanzia ipotecaria o al perfezionamento dell’atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca o di un eventuale pignoramento.
Quali sono i costi in caso di acquisto dal costruttore?
Dal punto di vista fiscale, e a differenza delle transizioni fra privati per case già accatastate, l’acquisto dal costruttore prevede il pagamento dell’IVA che varia dal 4%, nel caso di acquisto di un immobile destinato a prima abitazione, al 10%, nel caso invece di una seconda casa.
Ecco nel dettaglio quali saranno le spese che dovremo sostenere nel caso comprassimo casa dalla ditta costruttrice:
- acquisto prima casa dal costruttore: IVA al 4%.
- Acquisto seconda casa dal costruttore: IVA al 10%
- Se la casa che acquistiamo è di lusso, l’IVA sarà al 22%
- Contratto preliminare: onorario del notaio.
- Caparra garantita da una fideiussione valida fino al rogito.
- Al momento del rogito: onorario del notaio.
- Imposte di registro, ipotecaria e catastale (in totale 600 euro).
Oltre alle spese citate dovremo aggiungere l’eventuale commissione dell’agenzia immobiliare, il cui aiuto e la cui assistenza in ogni fase della procedura sono particolarmente utili nel caso di acquisto da impresa costruttrice.
Accollo del mutuo edilizio: conviene?
L’accollo del mutuo è una procedura che viene usata spesso nelle compravendite direttamente dai costruttori, per i quali è spesso conveniente. Ma per l’acquirente? È vero che risparmia sulle spese di apertura del mutuo, ma non è detto che il piano di rimborso e il tasso di interesse siano i più vantaggiosi che le banche possano proporgli. Prima di accettare, quindi, è bene valutare ogni altra proposta.
di Laura Fabbro
Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.
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