La risposta principale a questa domanda sta tutta all’interno dell’articolo 1125 del codice civile che disciplina il regime delle spese per la manutenzione e la ricostruzione di quell’elemento strutturale che ha la funzione di separare orizzontalmente due unità immobiliari sovrapposte.
Tale elemento viene suddiviso in tre parti:
- una sezione centrale, o di mezzo, che serve sia da copertura del piano inferiore sia da sostegno per quello superiore, ed e quindi comune a entrambi i piani sovrapposti. Essa può essere composta da materiali di differenti tipologie e/o natura (come travi portanti, solette di calcestruzzo, armatura di ferri, elementi per il livellamento, isolante acustico e termico ecc.);
- una “faccia” superiore, posta all’interno dell’immobile sovrastante, che costituisce il pavimento che copre la struttura portante;
- una “faccia” inferiore, interna all’immobile sottostante, che costituisce, per quest’ultimo, il soffitto.
La sezione mediana rappresenta la struttura che divide le due unità immobiliari interessate; è egualmente necessaria per entrambe ed al tempo stesso, di assoluta inutilità per gli altri condòmini. Le spese di manutenzione e ristrutturazione di tale sezione vanno equamente divise tra i relativi proprietari dei due appartamenti sovrapposti.
Al contrario, i costi inerenti al pavimento e al soffitto sono a carico, rispettivamente, del proprietario dell’immobile sovrastante e di quello sottostante, poiché che degli interventi su tali elementi beneficia solo il condòmino proprietario dell’immobile del quale costituiscono pertinenza.
La funzione del regolamento di condominio
Il già citato articolo 1125 del codice civile può essere “sostituito” dalle norme di un regolamento condominiale di natura contrattuale (ossia accettato da tutti i condòmini), nonché dalla volontà dei soli privati interessati dall’intervento manutentivo, i quali possono dunque accordarsi per una ripartizione dei costi diversa da quella stabilita dalla legge.
Nell’ipotesi in cui uno dei due condòmini anticipi per intero la somma necessaria alla riparazione, ha diritto di richiedere il rimborso della quota spettante all’altro ai sensi dell’art. 1110 c.c., a prescindere dal requisito dell’urgenza richiesto invece dall’art. 1134 c.c.
Occorre sottolineare che gli interventi su pavimenti e soffitti non possono modificare i volumi degli immobili sovrastanti, né, tantomeno, un innalzamento o un abbassamento delle altezze degli appartamenti, salvo il consenso di ambo i condòmini e/o necessità di carattere tecnico.
In tal caso, tuttavia, al condomino che subisce il restringimento delle cubature del proprio immobile spetta un risarcimento del danno.
Sul punto, si registra un’importante pronuncia della Suprema Corte di Cassazione (n. 1225/2003) che, a oggi, rappresenta quella alla quale fare principale riferimento per la disciplina di casi simili.
di Roberto Rizzo
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