Gli affitti per studenti fuori sede sono una tipologia di locazione molto utilizzata nelle città universitarie. Si tratta di un particolare tipo di locazione a uso transitorio con cui un soggetto (locatore) mette temporaneamente a disposizione di uno o più studenti (conduttore/i) un immobile destinato ad abitazione e situato nel comune sede dell’Università o in un comune limitrofo, dietro pagamento di un corrispettivo da determinarsi secondo quanto previsto dagli accordi territoriali.
La norma di riferimento è l’art. 5, comma 2, L. n. 431/1998, secondo cui “possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base dei tipi di contratto di cui all’art. 4-bis”.
Caratteristiche principali
La condizione indispensabile per il contratto di locazione in esame è che il conduttore o i conduttori siano studenti universitari fuori sede. La legge non fa distinzione tra lo studente in corso e quello fuori corso. Nello specifico, possono essere stipulati contratti per studenti universitari nei seguenti comuni:
- sede di università;
- sede di corsi universitari distaccati e di specializzazione;
- sede di istituti di istruzione superiore;
- comuni limitrofi;
- comune diverso da quello di residenza, nel caso il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di formazione post laurea.
Forma e contenuto
Le locazioni per studenti universitari possono essere sottoscritti dal singolo studente, da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio.
Tali contratti – soggetti a registrazione– devono essere stipulati in forma scritta esclusivamente utilizzando il tipo di contratto in Allegato C del D.M. 16 gennaio 2017, nonché in base all’accordo locale sottoscritto, valido nel comune in cui si trova l’immobile.
Gli elementi che devono essere obbligatoriamente contenuti nel contratto sono:
- generalità delle parti;
- la descrizione e ubicazione dell’immobile in un Comune sede di ateneo o limitrofo;
- le modalità di versamento;
- la durata della locazione;
- l’espresso riferimento al fatto che il conduttore fuori sede è iscritto a un corso universitario presso la locale Università, debitamente indicato;
- un’apposita clausola che il conduttore dichiara di aver ricevuto informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato di prestazione energetica.
Per quanto riguarda le spese, il D.M. 16/01/2017 indica la ripartizione delle stesse tra locatore e conduttore. Ogni clausola contraria è nulla. È espressamente vietata la sublocazione.
Il contratto in esame può essere sottoscritto:
- dal genitore dello studente figurando come conduttore per conto del figlio;
- da un singolo studente;
- da una pluralità di studenti;
- dagli enti per il diritto allo studio.
Durata e disdetta
Le locazioni per studenti devono avere una durata non inferiore a sei mesi e non superiore a tre anni, rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta dello studente da comunicarsi almeno un mese e non oltre tre mesi prima.
Non è prevista analoga facoltà di disdetta per il locatore, sicché la durata della locazione sembra dipendere in via esclusiva dalla volontà dello studente. Resta invece salva la facoltà del locatore di provare che le esigenze di studio del conduttore siano obiettivamente cessate.
Trascorso il termine concordato dalle parti, la locazione si conclude senza necessità di effettuare alcuna comunicazione né da parte del locatore né da parte dello studente.
Il contratto può essere rinnovato alle stesse condizioni oppure le parti potranno stipulare un nuovo contratto di questa tipologia a nuove condizioni.
Se il contratto è stipulato con più conduttori (studenti) e receda uno solo di essi (disdetta parziale), gli studenti che rimangono nell’immobile devono comunque provvedere al pagamento dell’intero canone a favore del locatore, con una quota pro capite superiore alla precedente. Se il locatore lo consente, gli studenti rimasti possono sostituire chi ha lasciato l’immobile con un altro studente, che andrà ad accettare le condizioni del contratto stipulato inizialmente.
Determinazione del canone
I canoni di locazione sono definiti in appositi accordi locali sulla base dei valori per aree omogenee. L’accordo locale potrà individuare misure di aumento o diminuzione dei valori dei canoni in relazione alla durata contrattuale.
Detto in altri termini, il corrispettivo della locazione può essere liberamente determinato dalle parti fino all’importo massimo fissato da appositi accordi territoriali. Pertanto, il locatore deve stabilire l’ammontare del canone con riferimento alle fasce previste negli accordi locali, ma può adeguarlo, in aumento o in diminuzione, in base:
- alla durata del contratto
- alla presenza di clausole particolari
- alla presenza dell’arredamento.
Il pagamento deve avvenire con meccanismi tracciabili: assegni bancari, postali, circolari, bonifici, le carte di credito e le carte di debito. Tale obbligo scatta a prescindere dall’ammontare del canone di locazione corrisposto.
di Ivan Meo
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