Quando si parla di contratto d’affitto sono coinvolte due parti, cioè il conduttore e il locatore. Si tende spesso a fare una confusione terminologica, associata anche a una poca chiarezza relativamente ai diritti e ai doveri delle rispettive parti e a livello di ripartizione delle spese da sostenere.
In questo contenuto vediamo nello specifico gli adempimenti da rispettare da parte dei soggetti coinvolti nel contratto d’affitto per la concessione di utilizzo di un immobile.
Il conduttore e il locatore: chi sono?
Per prima cosa è importante fare chiarezza relativamente ai due soggetti che stipulano consensualmente un contratto d’affitto, i quali hanno diritti e doveri ripartiti in maniera equa.
- Il conduttore (detto anche locatario o più comunemente definito come “inquilino”) è la parte contrattuale che riceve l’immobile. Attraverso il pagamento di un canone concordato (il canone di locazione) acquista il diritto personale di godimento del bene locato.
- Il locatore (“il padrone di casa”) è il soggetto contrattuale chemette a disposizionel’immobile per un periodo di tempo, con l’obiettivo di generare delle entrate economiche.
Il contratto d’affitto tra il conduttore e il locatore: cosa sapere
Con il termine contratto d’affitto si intende un accordo che viene stipulato in maniera consensuale tra le due parti sopracitate. Nello specifico, il locatore si impegna a consegnare al conduttore l’immobile in questione per un periodo di tempo determinato, in cambio della somma di denaro pattuita, che verrà versata periodicamente dal locatario.
Questi, nei tempi concordati, sarà tenuto a restituire l’immobile nello stesso stato in cui gli era stato consegnato. Il contratto d’affitto è di natura consensuale e ha forma libera, ovvero il codice civile che ne disciplina le regole ed il contenuto, non richiede una forma contrattuale tipica e specifica.
Questo perché non tutti i contratti di affitto hanno lo stesso contenuto (esempio: durata, corrispettivo) che varia da caso a caso.
Che cosa va inserito nel contratto d’affitto
La legge riporta invece gli elementi specifici da inserire obbligatoriamente in ogni contratto d’affitto:
- generalità di entrambe le parti
- descrizione dell’immobile
- importo del canone pattuito
- modalità di versamento
- durata della locazione
- dati catastali necessari anche ai fini della successiva registrazione del contratto entro 30 giorni presso l’Agenzia delle Entrate.
Quali sono gli obblighi del conduttore
Il conduttore è tenuto a versare nei termini convenuti la somma di denaro pattuita nel contratto d’affitto per l’utilizzo dell’immobile. Durante il periodo di durata del contratto, questa parte è anche tenuta a preservare con cura il bene, senza apportare danni all’immobile e utilizzandolo al meglio.
Nello specifico, secondo l’articolo 1587 del codice civile il conduttore deve “prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze”. Il conduttore non può realizzare degli interventi volti a modificare le caratteristiche dell’immobile. Infine, si deve impegnare a restituire l’immobile al locatore nelle stesse condizioni in cui gli era stato affidato.
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Quali sono gli obblighi del locatore
L’articolo 1571 del codice civile specifica le obbligazioni principali del locatore che deve:
- “Consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione”.
- “Mantenerla in uno stato da servire all’uso convenuto”. Il locatore deve eseguire tutte le riparazioni per permettere al conduttore di godere appieno dell’immobile per tutto il periodo stabilito nel contratto. Si tratta di interventi di manutenzione straordinaria, come per esempio la riparazione del quadro elettrico.
- “Garantirne il pacifico godimento durante la locazione”.
Un altro obbligo chespetta al locatore è quello di restituire il deposito cauzionale dopo aver accertato la mancanza di danni da parte del conduttore all’immobile. Per quanto riguarda l’ambito fiscale, il locatore si deve occupare della registrazione presso l’Agenzia delle Entrate se la locazione ha una durata maggiore di 30 giorni.
Chi paga tra inquilino e proprietario? E come vengono ripartite le spese condominiali
Le spese condominiali relative ai costi ordinari sono a carico del conduttore (art. 9 della Legge 392/1978). Le spese ordinarie sono legate alla gestione della vita quotidiana in condominio e includono: il servizio di pulizia, i costi della fornitura dell’acqua e dell’energia elettrica, del riscaldamento e del raffreddamento, la manutenzione dell’ascensore, lo spurgo dei pozzi neri e di tutto ciò che include la fornitura di altri servizi comuni.
Mentre i costi di natura straordinaria devono essere sostenuti dal locatore. Sono da considerarsi a carico del proprietario le attività di rifacimento degli impianti, della facciata e dell’adeguamento dello stabile alle normative vigenti. Il locatore è anche tenuto a pagare il compenso dell’amministratore e l’assicurazione del condominio.
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di Letizia Del Nero
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