Gli originari proprietari di un edificio possono riservarsi la piena proprietà esclusiva sulle aree adibite a cortile, limitando altresì la sosta temporanea dei veicoli degli altri condomini, ma si deve specificare l’esclusione di tali aree dalla comproprietà. Lo ha stabilito la Cassazione Civile, Sez. II, con la sentenza n. 22012 del 12 luglio 2022.
Il caso
Alcuni condomini si sono appellati al Tribunale competente al fine di inibire la facoltà degli altri condomini di utilizzare il cortile interno come parcheggio. In particolare, gli attori rappresentavano di aver trasferito ai condomini convenuti solamente il diritto di passaggio sul cortile, senza possibilità di parcheggio o sosta temporanea.
In Tribunale la domanda formulata veniva accolta. La Corte di Appello, invece ha rigettato la domanda originariamente formulata poiché sprovvista di un titolo convenzionale idoneo.
Gli attori decidevano allora di proporre ricorso innanzi alla Corte di Cassazione. In tale sede, tuttavia, i motivi articolati vengono giudicati in parte inammissibili e in parte infondati e, dunque, il ricorso viene respinto.
La regola generale dell’art. 1117 c.c.: le proprietà comuni
Per individuare i beni in proprietà comune tra i condomini è necessario osservare la norma dell’art. 1117 c.c. che, pur non avendo sancito una presunzione legale di comunione delle cose in essa elencate, ha indicato la natura “comune” di tali beni, a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo, il quale può essere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche dall’usucapione.
In altre parole, tutti quei beni indicati nell’art. 1117 c.c. sono di proprietà comune a meno che non vi sia un titolo contrario (la cui dimostrazione è onere del condomino che pretenda l’appartenenza esclusiva di un bene compreso tra quelli elencati espressamente o per relationem tra quelli in comune).
Il cortile e la sua funzione tra le proprietà comuni
Nell’elencazione fornita dall’art. 1117 c.c. è incluso il cortile. Secondo la giurisprudenza tale bene è posto a servizio e utilità degli edifici circostanti quale spazio esterno che, oltre a dare aria e luce, garantisce l’esigenza dell’accesso alla via pubblica. A nulla rileva che i cortili siano strutturalmente autonomi, appartenendo a proprietari diversi (o anche Condomini diversi).
Il titolo contrario alla presunzione della proprietà comune
Attenzione alla specificità delle clausole. La sentenza in commento disattende la tesi sostenuta dai ricorrenti secondo cui sarebbe stato trasferito esclusivamente il diritto di uso, e non anche la comproprietà, della corte di cui si discute.
Se, come visto, i beni elencati nell’art. 1117 c.c. sono di proprietà comune a meno che non vi sia un titolo contrario, è altresì necessario che tale titolo contrario sia inequivoco. In particolare, infatti, la Corte di Cassazione osservava che la clausola contrattuale indicata dai ricorrenti a sostegno della propria tesi non conteneva in maniera esplicita il mantenimento della proprietà esclusiva dell’area scoperta in capo agli originari danti causa.
La clausola contrattuale, infatti, si limitava a contenere una dichiarazione con cui “la parte acquirente prende atto che sulla corte al mappale 586 avranno diritto di esercitare solo il diritto di passo senza possibilità neppure temporanea di sosta di automezzi”. Tale dichiarazione, secondo la Corte di Cassazione, è inidonea a rappresentare un titolo contrario alla presunzione della proprietà comune sui beni elencati nell’art. 1117 c.c.poiché non può essere considerata espressione di un accordo sulla riserva di proprietà del cortile.
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