In caso di rigurgito della fogna con conseguenti danni all’immobile di un condomino, il proprietario danneggiato può chiedere il risarcimento al Condominio solo se l’ostruzione, che ha causato l’esondazione, riguarda una parte condominiale della condotta, e non una parte della tubazione di proprietà esclusiva di un altro condomino.
È questo, in sintesi, quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 6914 del 2 marzo 2022.
Il Condominio, infatti, risponde solo dei danni causati dalle parti comuni, in qualità di custode delle stesse ai sensi dell’art. 2051 c.c. Grava sul danneggiato fornire la prova del nesso di causa tra la cosa in custodia e l’evento dannoso.
In altri termini, spetta al danneggiato dimostrare che il danno è stato causato da una parte della condotta di proprietà condominiale. In difetto di prova, la richiesta risarcitoria va respinta.
Il fatto
Il proprietario di un appartamento condominiale citava in giudizio il Condominio per ottenere il risarcimento dei danni subiti dalla sua proprietà in conseguenza di una esondazione idrica che riteneva proveniente dalla colonna fecale condominiale.
Il Condominio, in persona dell’amministratore, si difendeva sostenendo che la perdita fosse stata causata da un tratto di tubazione di proprietà privata. Pertanto, nessuna responsabilità poteva essere invocata a carico del Condominio.
La domanda veniva rigettata in primo grado, con sentenza confermata anche in appello. Secondo i giudici, il condomino non aveva fornito la prova che l’esondazione che aveva determinato i danni era stata causata dall’ostruzione di una condotta di scarico di proprietà condominiale, e non di una parte della tubazione di proprietà esclusiva di un altro condomino.
Il proprietario ha proposto dunque ricorso in cassazione.
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Parte comune o privata?
Tutta la vicenda ruota sulla esatta individuazione del punto di ostruzione della colonna fognaria, da cui sono originati i danni lamentati dal condomino.
Occorre stabilire se quel tratto di condotta è di proprietà comune o privata. Nel primo caso può essere invocata la responsabilità del Condominio; nel secondo, la responsabilità ricade sul proprietario esclusivo?
Responsabilità per mancata custodia
In termini generali i condotti fognari sono considerati dalla legge parti comuni dell’edificio e sono oggetto di proprietà comune, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Pertanto, se la fognatura comune causa danni ad un condomino, di tali danni ne risponde il condominio in qualità di custode ex art. 2051 c.c.
In questo caso, il Condominio può liberarsi da responsabilità soltanto dimostrando il caso fortuito, cioè provando che il danno è stato causato da un evento esterno, assolutamente imprevedibile e inevitabile.
Al contrario, se l’occlusione della fognatura (e quindi il danno) è riconducibile ad un tratto di tubazione di proprietà del singolo condomino, è a quest’ultimo che bisogna eventualmente rivolgere la richiesta di risarcimento danni, e non al Condominio.
La decisione
Quindi: in caso di rigurgito della fogna e conseguenti danni all’immobile di un condomino è importante accertare il punto di ostruzione della colonna fognaria. Tale circostanza deve essere provata dal soggetto che chiede il risarcimento.
Nel caso di specie, la Cassazione non ha potuto fare altro confermate la decisione della Corte di Appello che, sulla base di un’adeguata motivazione, ha escluso che l’esondazione proveniente dall’appartamento sovrastante a quello del danneggiato è stata causata dall’ostruzione di una condotta condominiale.
Del resto, lo stesso perito del danneggiato ha ammesso di non aver verificato personalmente il punto esatto di ostruzione della tubatura, mentre dal verbale dei Vigili del Fuoco, intervenuti sul posto dopo il sinistro, non è emerso con certezza la responsabilità del condominio per l’ostruzione di un tratto condominiale della conduttura idrica di scarico.
Per la Cassazione è stato correttamente applicato l’art. 2051 c.c. La domanda va rigettata per la mancata prova del nesso di causa tra la cosa in custodia e l’evento dannoso.
di Giuseppe Donato Nuzzo
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