Vivere in un condominio e andare d’accordo con tutti a volte è difficile. Più il palazzo è grande e più difficile è mantenere un clima sereno tra gli inquilini. Per questo la legge ha voluto sancire la necessità di avere un rappresentante super partes, esterno al palazzo, che possa gestire e tutelare gli interessi di tutti senza differenze: è la figura professionale dell’amministratore del condominio.
La legge che determina l’obbligo di nominare un amministratore è l’articolo 1129 del Codice civile e si riferisce soltanto a edifici con più di 8 abitazioni.
Ma cosa succede negli stabili fino a 8 condomini? La legge sancisce che non c’è alcun obbligo di avere una figura di amministratore e i condomini si possono gestire autonomamente, senza incorrere in alcuna sanzione.
Gestione di un condominio senza amministratore
Nel caso di piccoli stabili con un numero massimo di 8 proprietari, sebbene non sia obbligatorio nominare un amministratore esterno, è indicato e consigliato nominare un condomino “facente funzioni” ovvero una persona, scelta tra le 8 famiglie che abitano lo stabile, che si possa assumere la responsabilità di gestire e amministrare il condominio, in modalità gratuita.
Come si elegge il rappresentante del condominio con 8 famiglie
Quindi se il condominio è piccolo, la legge non rende obbligatoria la nomina di un professionista come amministratore, ma il buon senso porta a nominare un rappresentante che possa occuparsi delle pratiche fiscali e amministrative del palazzo.
La sua elezione non è un atto ufficiale, come avviene nei condomini con più di 9 proprietari, ma va comunque effettuata durante un’assemblea dove è richiesta la partecipazione di tutti.
Verrà inviata una lettera con invito a partecipare alla prima assemblea con oggetto:
- Nomina amministratore o rappresentante;
- Redazione delle tabelle millesimali;
- Richiesta attribuzione codice fiscale all’Agenzia delle Entrate;
- Apertura conto corrente;
- Varie ed eventuali.
L’assemblea si svolgerà nel rispetto del Codice civile.
Quali sono le funzioni del condomino –amministratore
Il referente, eletto in assemblea, dovrà quindi gestire le spese del condominio, e non percepirà stipendio per questo. O almeno non è richiesto per legge.
Il condomino eletto come “referente” svolgerà le seguenti funzioni:
- registrazione del codice fiscale del palazzo presso l’Agenzia delle Entrate;
- apertura di un conto corrente dove versare un piccolo capitale necessario ad affrontare le spese comuni;
- pagamento dell’impresa di pulizia e altri collaboratori eventuali;
- organizzazione della manutenzione ordinaria degli impianti
- gestione fatture e pagamenti;
- dichiarazione dei redditi del palazzo;
- amministrazione delle rate condominiali.
La ripartizione delle spese in un piccolo stabile fino a 8 famiglie si può calcolare usando il metodo della ripartizione tabelle millesimali ma anche seguendo altri criteri. Ad esempio dividendo equamente le spese.
Regolamento condominiale in un condominio piccolo
L’articolo 1138 CC determina che non è obbligatorio per un piccolo stabile avere un Regolamento di Condominio.
Tuttavia, spesso i piccoli condomini scelgono comunque di stilare delle regole indicanti i punti chiave della vita in comune. Non è obbligatorio ma sicuramente aiuta a gestire in armonia la vita di un piccolo palazzo.
Si suggerisce dunque di organizzare un’assemblea in cui oltre a nominare un referente condomino vengano decisi gli orari in cui osservare il silenzio, come effettuare la pulizia delle scale, l’uso dei garage e del giardino, come affrontare la manutenzione ordinaria…Mettere tutto in un regolamento non ha valore legale ma servirà per una corretta ed equa gestione del piccolo stabile.
Questo post Ecco come gestire un condominio fino a 8 condomini: le regole é pubblicato da Immobiliare.it.