Chiunque abbia acceso un mutuo è libero di estinguerlo, del tutto o anche solo parzialmente, in qualsiasi momento. E le penali? Non ci sono per legge dal 2007, per mutui destinati:
- all’acquisto o alla ristrutturazione di un’abitazione,
- all’acquisto di fabbricati non abitativi destinati all‘esercizio di attività commerciali o professionali da parte di persone fisiche
Ecco come richiedere alla banca di estinguere il vostro piano di ammortamento.
Estinzione totale del mutuo
Per estinzione totale del mutuo si intende l’operazione con cui l’intestatario restituisce alla banca l’intero capitale avuto in prestito prima del pagamento dell’ultima rata prevista dal piano di ammortamento. Questa opzione prevede dei costi:
- per i mutui accesi prima di febbraio 2007 potrebbe essere previsto il pagamento di una penale in base a quanto stabilito dal contratto sottoscritto.
- Per tutti ci sarà da versare i cosiddetti dietimi, ovvero il costo degli interessi maturati dalla banca tra il pagamento dell’ultima rata e l’estinzione effettiva del mutuo: questo perché è molto raro che il mutuo venga estinto esattamente nel giorno in cui scade la rata. Facciamo un esempio: le rate del nostro mutuo scadono il 31 gennaio e noi estinguiamo il mutuo il 18 gennaio. Se il capitale da estinguere ammonta a 100mila euro e il tasso è al 3%, il costo dei dietimi sarà di circa 150 euro.
Come si richiede
Bisogna rivolgersi alla banca chiedendo il conteggio di estinzione, cioè la somma esatta da versare per rimborsare il debito: il capitale residuo, che si può vedere dalle rendicontazioni periodiche che invia l’istituto di credito, a cui si aggiungono le quote giornaliere fino al momento dell’estinzione (più eventuali somme non pagate come, per esempio, nel caso di eventuali sospensioni del mutuo).
A volte le banche hanno una loro specifica modulistica da compilare per richiedere l’estinzione anticipata, ma spesso è sufficiente scaricare online il facsimile della domanda e inviarlo tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, allegando inoltre copia del documento di identità e copia del codice fiscale.
Totale o parziale?
Per ridurre l’importo delle rate è anche possibile optare per l’estinzione parziale del mutuo: basta versare una certa somma alla banca perché il residuo si riduca e così anche la quota da rimborsare mensilmente. Anche in questo caso, l’operazione non prevede penali per i mutui stipulati dal 2007 in avanti.
Con l’estinzione parziale si riducono le rate o la durata del mutuo?
La rata e la durata cambiano in base al tipo di piano di ammortamento. Spieghiamo meglio: in caso di mutuo alla francese “classico” (quote di capitale che vengono ricalcolate ogni mese) la durata del mutuo rimane quella stabilita all’inizio, quindi con la riduzione del capitale da rimborsare saranno le rate ad “alleggerirsi”.
Viceversa, con un piano di ammortamento francese “modificato” (quote di capitale che rimangono le stesse per l’intera durata del mutuo) le rate mensili restano invariate ma si accorcia la durata del mutuo.
Aggiungiamo anche che normalmente, se viene effettuato un versamento di capitale, si ottiene come effetto l’abbassamento della rata. Ci sono però istituti bancari che danno anche la possibilità di scegliere di avere come effetto dell’abbattimento parziale del mutuo l’accorciamento temporale del piano di ammortamento, in alternativa alla rata più leggera.
Mutui precedenti a febbraio 2007: come si calcolano le penali
Con la legge Bersani del 2007 sono state abolite le penali per l’estinzione anticipata del mutuo. Per i mutui accesi prima sono state inoltre fissate delle penali massime che la banca può richiedere, ma attenzione: se la vostra idea è quella di estinguere il mutuo che avete acceso per esempio ad aprile del 2006, prima di farlo dovete recarvi presso la vostra banca e rinegoziare le penali entro i limiti massimi fissati dalla legge, altrimenti rischiate di pagare quelle inserite di default nel contratto e che, in alcuni casi, arrivavano fino al 4% del capitale residuo. La banca, per legge, non può rifiutarsi di farlo.
Detto ciò, vediamo quali sono i tetti massimi delle penali che la banca può chiedere.
Mutui a tasso variabile
- 0,5% fino al terzultimo anno dalla scadenza;
- 0,2% nel terzultimo anno;
- 0% negli ultimi 2 anni.
Mutui a tasso fisso
- Se stipulati fino al 31 dicembre 2000, le penali sono le stesse dei mutui a tasso variabile.
- Se stipulati dall’1 gennaio 2001 in poi:
- 1,90% nella prima metà del piano di ammortamento;
- 1,50% nella seconda metà del piano di ammortamento;
- 0,20% nel terzultimo anno;
- 0% negli ultimi 2 anni.
Mutui a tasso misto
- Se stipulati fino al 31 dicembre 2000 o dall’1 gennaio 2001 con revisione dei tassi al massimo ogni 2 anni, le penali sono le stesse dei mutui a tasso variabile.
- Se stipulati dall’1 gennaio 2001 in poi con revisione dei tassi a cadenza superiore ai 2 anni, dipende dal tasso in vigore al momento dell’estinzione: se variabile si applicano le penali massime del tasso variabile, se è fisso allora si applicano le penali massime previste per il tasso fisso.
Conviene estinguere il mutuo?
In linea generale l’estinzione anticipata del mutuo permette di risparmiare sugli interessi non ancora maturati. Siccome il piano di ammortamento più diffuso in Italia è quello alla francese, in cui gli interessi nei primi anni sono più alti per poi gradualmente scendere fino ad azzerarsi, conviene estinguere il mutuo all’inizio, così da non pagare un minor importo di interessi.
Se si è già a buon punto con il rimborso e la quota degli interessi che rimane da restituire alla banca è zero o comunque non è alta, allora forse non conviene più.
In altre parole, per capire se ci convenga o meno investire il surplus di liquidità nell’estinzione parziale o totale del mutuo, bisogna porsi una domanda: il risparmio sarà pari o superiore al rendimento di un eventuale investimento?
Per intenderci: se abbiamo a disposizione 75mila euro, dovremo confrontare il rendimento derivante dal risparmio prodotto con il rendimento derivante dall’investimento della somma in un’altra attività finanziaria.
Per valutare l’operazione di estinzione è sempre opportuno effettuare simulazioni e analizzare i benefici dal punto di vista sia del risparmio d’interessi sia dell’impatto sul bilancio familiare.
Estinzione per vendita dell’immobile: come funziona
Vendere casa anche se il mutuo è ancora in essere è sempre possibile. Le alternative, a meno di non avere improvvisamente la liquidità necessaria e restituire il capitale mancante in un’unica soluzione, sono due.
- Accollo del mutuo: chi compra la vostra casa subentra nel pagamento e diventa debitore verso la banca. Per saperne di più, ecco la nostra guida che spiega come funziona questa procedura e quali controindicazioni comporta.
- Estinzione anticipata del mutuo: al momento del rogito, l’acquirente deve consegnare un assegno circolare intestato alla vostra banca con importo pari alla quota residua di debito. La banca, ricevuto il versamento, rilascia una quietanza di avvenuta estinzione e procede con la cancellazione gratuita dell’ipoteca.
di Laura Fabbro
Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati. Scheda elaborata in collaborazione con Euroansa.
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