Secondo il Codice civile le pertinenze di un’unità immobiliare (residenziale o non residenziale) sono “le cose destinate in modo durevole a servizio o a ornamento di un’altra cosa”. Quindi, per esempio, un garage o un posto auto, la cantina e la soffitta: “accessori”, cioè, che fanno parte dell’immobile nel suo complesso, ne aumentano la vivibilità e richiedono il pagamento delle tasse.
Ma vediamo esattamente come vengono definite a livello catastale e che cosa comportano dal punto di vista fiscale.
Le pertinenze immobiliari: definizione
Le pertinenze sono beni che, sebbene conservino una loro specificità e individualità, vengono assoggettati in modo “attuale e duraturo” a servizio o a ornamento di un’altra cosa, al fine di renderne possibile una migliore utilizzazione e per aumentarne il decoro.
Sono considerate pertinenze dell’abitazione principale gli immobili rientranti nelle seguenti categorie catastali:
- C/2, magazzini e locali di deposito, cantine, soffitte, solai;
- C/6, stalle, rimesse, posti auto, autorimesse (ma senza fine di lucro);
- C/7, tettoie chiuse o aperteò
La pertinenza non deve per forza essere collegata e nemmeno vicina all’immobile rispetto al quale è di servizio, in quanto il legame che intercorre fra i due non è di prossimità, ma di tipo economico e funzionale: deve cioè intercorrere il cosiddetto “vincolo pertinenziale”. Un box auto o un ripostiglio lontani da casa rientrano dunque tra le pertinenze, come stabilito dalla giurisprudenza.
Fino al 2016 le pertinenze classificate nella categoria C2, ovvero quelle aventi accesso autonomo rispetto all’abitazione principale, venivano accatastate come vano accessorio e avevano un’incidenza minima sulla rendita generale. Poi la normativa catastale è stata modificata e, nelle nuove costruzioni, costituiscono vano principale del proprio specifico subalterno, con conseguente aumento della rendita catastale e maggiori costi per il proprietario.
Come viene definita una pertinenza ai fini fiscali?
Ai fini fiscali, possono considerarsi pertinenze dell’abitazione principale solo quelle rientranti nelle categorie catastali C/2 (magazzini), C/6 (autorimesse) e C/7(tettoie), nella misura massima di una unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate: ciò significa che si potrà godere delle agevolazioni sull’abitazione principale per un massimo di tre pertinenze, una per categoria.
Facciamo qualche esempio.
Se nell’abitazione principale possediamo due box (C/6), dovremo decidere quale dei due considerare pertinenza (con conseguente esenzione dal pagamento dell’IMU) e quale no (con conseguente pagamento dell’imposta municipale).
Ad esempio, per ciascuna casa, soltanto un box può essere classificato pertinenza a fini fiscali.
Se invece nell’abitazione principale possediamo una soffitta (C/2) e un box (C/6), entrambe sono considerate pertinenze.
Le pertinenze si vendono insieme all’immobile?
In linea generale le pertinenze “seguono il destino” dell’immobile principale e vengono vendute con esso, come stabilisce il Codice Civile (articolo 818), a meno che non sia disposto diversamente. Quindi le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici, ma soltanto se è espressamente previsto nell’accordo: in caso contrario, la consuetudine vuole che siano vendute insieme a quello principale.
Facciamo un esempio molto semplice: una casa può essere venduta completa di box, oppure si può decidere di tenere per sé la pertinenza o di venderla tramite trattativa separata.
Tari: su quali pertinenze si paga
Come stabilito dalla Corte di Cassazione, la Tari, ovvero la tassa sui rifiuti, deve essere pagata da chi possiede pertinenze su prima e seconda casa, anche se non sono allacciate alla rete elettrica e non sono collegate a utenze perché l’assenza di fornitura di energia elettrica non preclude l’uso dei locali e quindi la potenziale produzione di rifiuti.
Pertinenze e Superbonus 110%
Come chiarito dallo stesso Ministero dell’Economia, “in assenza di specifiche indicazioni, ai fini del computo delle unità immobiliari, le pertinenze non devono essere considerate autonomamente, anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della modifica operata con la Legge di bilancio 2021″. Facciamo un esempio: l’unico proprietario di un edificio composto da 4 unità immobiliari e 4 pertinenze, che realizza coperti con il Superbonus, può accedere all’agevolazione.
Per quanto riguarda invece il limite di spesa, il chiarimento arriva da parte dell’Agenzia delle entrate che così precisa: «conformemente a quanto previsto per l’ecobonus e per il sismabonus spettanti per interventi realizzati sulle parti comuni, anche ai fini dell’applicazione del Superbonus, nel caso in cui l’ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto di interventi, il calcolo vada effettuato tenendo conto anche delle pertinenze». Per esempio in un edificio in condominio con 4 unità abitative e 4 pertinenze, il calcolo della spesa massima ammissibile è moltiplicato per 8.
di Laura Fabbro
Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.
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