Il 7 luglio si apre il dibattimento nel processo legato al crollo dell’ex ponte Morandi di Genova, noto fra i genovesi anche come il “ponte di Brooklyn”.
La tragedia, il 14 agosto del 2018, causò la morte di 43 persone. Dopo quasi quattro anni di indagini, arrivano alla sbarra 59 imputati.
Si è trattato di uno dei peggiori disastri italiani in fatto di trasporti, che ha sconvolto la vita delle famiglie delle vittime, ma che ha anche stravolto l’economia e l’accessibilità della città di Genova e del Levante ligure, almeno fino alla costruzione del nuovo ponte San Giorgio (agosto 2020).
Nel frattempo, sono arrivati la pandemia e il Covid. E, intanto, sono iniziate massicce opere di rinnovamento nelle autostrade che collegano Lombardia e Liguria, la A7 e la A26.
Opere necessarie, ma che già dalla scorsa estate provocano continue code, che in alcuni casi finiscono per raddoppiare i tempi di percorrenza.
Come ha reagito il mercato immobiliare a questi eventi, in una delle regioni più frequentate a livello di “seconde case” per le vacanze?
Compravendite su, prezzi in tenuta
Secondo un recente approfondimento Omi-Agenzia delle Entrate, pubblicato a giugno e relativo a tutta la Regione, le compravendite complessive del 2021, rispetto al 2020, sono salite del 38,1%.
Si tratta di un ottimo rimbalzo, un po’ più forte rispetto al trend nazionale, dove invece la crescita nello stesso periodo è stata del 34%.
Ma è scendendo nel dettaglio di Genova che si scopre la portata della ripresa, rispetto agli anni “bui” del dopo crollo.
Le transazioni relative al capoluogo e alla sua provincia, infatti, sono balzate del 76,5% ed è proprio questo exploit a trascinare tutto il settore regionale, dal momento che il “genovese” rappresenta da solo il 50,2% del totale degli scambi, seguito dagli altri capoluoghi di provincia Savona (22,1%), Imperia (15,9%) e La Spezia (11,7%).
Più complicata, invece, la dinamica dei prezzi. A livello nazionale, il 2021 aveva già rappresentato una fase di leggera risalita delle quotazioni, fissata dall’Istat nel 2,5%.
In Liguria, invece, i dati delle Entrate registrano ancora il segno negativo, con un ulteriore calo dell’1,6% sul 2020. Questa, però, è una media regionale, che ingloba tutti i dati, relativi alle 4 città maggiori, alle località di mare, fino all’entroterra.
Dunque, sicuramente può segnala una difficoltà nella ripresa del mercato di Genova. Ma è un elemento generico e poco significativo per valutare la tenuta della regione a livello di seconde case.
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Seconde case e residenti, mercato spaccato in due
La Liguria, infatti, da sempre è caratterizzata da una netta spaccatura circa i prezzi delle abitazioni.
Nei Comuni di villeggiatura, la fascia immediatamente a ridosso al mare presenta da sempre valori molti alti, che superano senza difficoltà i 3 o 4mila euro al metro quadrato. Ed è la zona in cui lombardi e piemontesi acquistano le seconde case.
Ma basta “rientrare” di qualche chilometro per trovare valori dimezzati, proprio nelle aree dove solitamente comprano casa i residenti. Restando nel territorio di Genova, il report delle Entrate mette in luce un esempio chiaro del fenomeno: se la quotazione media provinciale si attesta a 2.075 euro al metro quadrato, nel Golfo del Paradiso, piccolo golfo situato della parte di levante dell’area metropolitana di Genova, si può arrivare anche a 3.500 euro al mq. Livelli che si possono anche superare, e di molto, in altre zone.
Secondo i dati di Immobiliare.it, a Camogli e Santa Margherita Ligure, tra le regine delle vacanze della provincia est genovese, in media i prezzi di vendita sono intorno ai 5.000 euro.
Un po’ meno a Zoagli, circa 4,300 euro, e via a scendere andando verso Sestri Levante e Lavagna, comunque sopra i 3.000 euro al metro.
I grafici di Immobiliare.it restituiscono però un altro aspetto dell’analisi. In una località come Santa Margherita, per esempio, i prezzi erano scesi quasi costantemente tra 2015 (con picchi di 6.300 euro/mq) e 2018, seguendo in questo andamento il trend nazionale.
Negli anni della pandemia, invece, i valori hanno tenuto e sono tornati anche a salire. A conferma del fatto che sulla costa, anche se non si tratta di abitazioni di pregio o particolarmente nuove, la vicinanza al mare fa in modo che i prezzi che non scendano mai sotto una certa soglia, dal momento che la domanda di “case al mare” è sempre sostenuta.
Una domanda, peraltro, che negli ultimi anni si è ravvivata non solo per la richiesta di chi cerca un posto per trascorrere le vacanze, o i periodi di smart working, ma è cresciuta anche la componente di chi compra per investimento.
Affitti in crescita, sostenuti da estate e smart working
Molti degli elementi che caratterizzano il mercato di oggi si riflettono guardando al livello degli affitti. Che, in effetti, in alcune aree, sembrano balzati alle stelle.
Mantenendo come esempio Santa Margherita Ligure e il grafico di Immobiliare.it, si nota come le richieste a partire da aprile abbiano toccati picchi massimi di sempre, sopra i 16 euro al metro quadrato.
E anche in questo caso si tratta sempre di medie aritmetiche, perché quel valore equivale a 1.600 euro al mese per 100 metri quadrati. Il che potrebbe essere una valutazione normale anche per un affitto annuale, o un 4+4 per residenti, ma gli affitti turistici, limitati ai mesi di luglio e agosto, sono sovente molto superiori.
La domanda, in questo caso, è sostenuta da un’estate 2022 che sarà ancora all’insegna della “vacanza italiana” per molte famiglie. Tra Covid e prezzi molto alti dei biglietti aerei, sarà ancora una stagione di viaggi “di prossimità”. E, in ogni caso, anche gli affitti che escludono i due mesi caldi dell’estate, risentono della domanda crescente di case di dimensioni ampie, per trascorrere diverse settimane all’anno, grazie alla maggior diffusione dello smart working.
Questo post Genova e il Levante ligure: il mercato immobiliare riparte é pubblicato da Immobiliare.it.