La pandemia di Covid-19 iniziata a febbraio 2020 ha cambiato radicalmente le abitudini sociali di ogni cittadino, lavoratore, membro di un nucleo familiare. Oltre ai singoli, grandi sconvolgimenti sono stati osservati anche in tanti settori della vita lavorativa, dalla ristorazione, alla finanza, alla manifattura, fino ad arrivare al mondo dello spettacolo. Un settore che ha subito dei cambiamenti considerevoli è stato quello degli immobili commerciali, come evidenziato dal report di World Capital sugli uffici in Italia e nel mondo.
In particolare, oggetto dell’analisi sono le macro-zone delle principali città italiane (Bologna, Firenze, Milano, Napoli, Padova, Roma, Bari e Torino), di cui sono riportati i canoni di locazione, i tagli più richiesti, tasso di sconto, il tempo medio di vacancy e i valori medi dei rendimenti .
Grande attenzione è inoltre rivolta alla città di Milano, i suoi quartieri e le relative micro-zone: centro (Prima cerchia, Seconda cerchia), semicentro (Nord, Sud, Ovest, Est), periferia (Nord, Sud, Ovest Est) e le nuove aree direzionali (Porta Nuova e City Life). Il report riporta poi, per ciascun NIL, i valori dei canoni di locazione calcolati in euro/mq/anno e aggiornati al secondo semestre 2021. Questi dati provengono da rilevazioni effettuate sui principali portali e da un un attento confronto con il dipartimento Uffici interno .
Il parere di Alessandro De Leo, Head of Office di World Capital
Abbiamo chiesto l’opinione di Alessandro De Leo, Head of Office di World Capital, in un’ intervista sul futuro del settore real estate commerciale.
Cambieranno veramente gli spazi di lavoro dopo la pandemia? Se si, come?
Il 2022 è iniziato con un mercato uffici in grande fermento, scenario confermato anche dai dati emersi dal nostro nuovo Report Uffici H2 2021. Sicuramente quanto è accaduto, oltre ad aver radicalmente cambiato il mondo in generale, ha rivoluzionato anche i modelli organizzativi di lavoro e di conseguenza la domanda degli immobili direzionali. Per quanto riguarda gli spazi uffici registriamo un rinnovato e marcato interesse da parte delle società utilizzatrici a definire location e layout delle proprie sedi. Coloro che cercano un ambente per la propria azienda oggi, cercano spazi già pronti, sempre più in ambienti dall’impronta eco-green e in aree riqualificate, anche per incentivare un ritorno dei lavoratori a operare in sede. Internamente, gli spazi più richiesti presentano aree informali e dal design moderno e minimalista. Gli uffici devono essere dotati di spazi comuni e aree open space per incentivare il lavoro in gruppo. Non mancano sale riunioni modulabili anche dal punto di vista organizzativo a seconda delle esigenze.
Quali sono stati i principali cambiamenti nel settore del real estate commerciale negli ultimi due anni?
La pandemia ha sicuramente avuto dei grandi effetti sulle diverse asset class immobiliari. Focalizzandoci sul comparto direzionale, possiamo notare due diversi scenari relativi alle scelte effettuate dalle società utilizzatrici. Da una parte alcune aziende, essendo state obbligate a operare in remoto, hanno trovato in questa modalità una tipologia di lavoro favorevole, che oggi diventa ordinaria. Tale approccio ha generato un conseguente ridimensionamento degli spazi. Oggi infatti alcune società non necessitano più di spazi così grandi, poiché organizzano la presenza in ufficio in maniera flessibile. Altre realtà invece, avendo avuto un notevole incremento del proprio business, come per esempio attività di e-commerce, IT e informatica, food delivery, farmaceutica, si sono ritrovate ad avere necessità di ulteriori spazi e ampliare così le loro attuali sedi. Spostandoci sulla logistica, l’interesse degli investitori per questo segmento è in aumento a livello globale. In Italia, la logistica è un asset class sempre più stabile in cui vi è interesse ad investire. Gli immobili più richiesti hanno superfici comprese tra 5.000 e 15.000 metri quadri e si trovano nelle immediate vicinanze dei centri urbani, in un raggio di massimo 20 km e sono pensati per attività di logistica last mile. L’asset class retail, invece, inizialmente ha vissuto un momento di forte crisi, anche dovuto dalle limitazioni imposte dalla pandemia. Parliamo soprattutto di attività legate al mondo del fashion e del food. Tuttavia, nell’ultimo periodo anche questo comparto sta vivendo un ritrovato interesse, sia da parte dei consumatori, più propensi a recarsi nei negozi fisici, sia da parte dei brand stessi e degli investitori. Infine, per quanto riguarda il mercato alberghiero, questo è stato il comparto più colpito dagli effetti del Covid, come per esempio il blocco del turismo e la chiusura delle strutture ricettive. Tuttavia, dalla pandemia il settore alberghiero trae l’insegnamento di avere un atteggiamento proattivo e non reattivo. Tutto questo spingerà alcune strutture ad ammodernarsi, mentre gli hotel già poco performanti nel periodo pre – pandemico potrebbero subire delle riconversioni.
Dove si trovano attualmente le soluzioni più convenienti per le aziende che stanno cercando una nuova soluzione? Le grandi città rimangono un punto di riferimento o si stanno aprendo nuove possibilità in spazi nuovi sul territorio italiano?
Prendendo come esempio la città di Milano, le società mostrano un marcato interesse per location primarie e di maggiore appeal, come per esempio Porta Nuova, New Business District, Zona Duomo, Centro Storico, questo grazie alla disponibilità di stabili riqualificati e di nuove realizzazioni. Tuttavia, alcuni tenant, che non necessitano di una sede di rappresentanza in cento città, per far fronte a canoni più contenuti, scelgono di individuare i loro uffici in zone più periferiche. Parliamo di immobili che vantano comunque un buon collegamento con i mezzi di trasporto pubblico, dunque vicino a metropolitane e stazioni, ma anche alle principali arterie di comunicazione stradale. Tale approccio consente alle società di optare per uffici in contesti meno urbani, ma più green, vicino ad ampi spazi verdi e servizi di zona.
Questo post Gli spazi dopo la pandemia: i cambiamenti nel settore del real estate commerciale é pubblicato da Immobiliare.it.