Per diventare proprietari di casa ci sono alcuni step da seguire.
- Prima di tutto bisogna individuare l’immobile che fa per noi;
- dopodiché si arriva alla proposta di acquisto al proprietario precedente;
- superata questa fase di trattativa, si passa a firmare il contratto preliminare di vendita, chiamato anche compromesso;
- segue infine la stipula del contratto definitivo davanti al notaio, il rogito.
Abbiamo già esaminato nel dettaglio la proposta di acquisto e ora vediamo insieme che cos’è il compromesso e perché si tratta di un passaggio importante e delicato.
Che cos’è il compromesso di acquisto di una casa – 1
È un contratto con il quale venditore e acquirente si impegnano a rogitare in un momento successivo. In pratica serve per “bloccare l’affare” e avere il tempo per effettuare pratiche come la richiesta di un mutuo o l’acquisto di un’altra casa senza rischiare che la controparte cambi idea. Questo tipo di accordo tutela quindi sia il proprietario sia il compratore.
È sempre necessario sottoscrivere il compromesso? – 2
Questo step non è obbligatorio: nulla vieta, cioè, di passare dalla proposta di acquisto direttamente al rogito. Tuttavia nella pratica quasi sempre le parti decidono di firmare il compromesso perché permette loro di “guadagnare tempo” nell’attesa che ci siano tutte le condizioni per arrivare alla firma del contratto vero e proprio: in particolare l’acquirente avrà modo di ottenere un prestito (di solito un mutuo) dalla banca e di effettuare una serie di controlli per scongiurare difetti strutturali o ipoteche sull’immobile.
Che cosa deve indicare il compromesso – 3
Perché il documento sia valido bisogna rispettare una serie di vincoli contenutistici e formali. Il contratto preliminare di vendita deve:
- essere in forma scritta.
- Indicare chiaramente la volontà di entrambe parti.
- Descrivere in modo dettagliato l’immobile (indirizzo, dati catastali, planimetrie).
- Indicare il prezzo concordato.
Oltre a questi dati obbligatori nel compromesso si possono scrivere anche delle clausole accessorie come il termine per la stipula del contratto definitivo, la caparra da versare e le penali in caso di inadempimento.
Compromesso casa tra privati: è possibile? – 4
Salvo nel caso di immobili in corso di costruzione o realizzati dopo il 16 marzo del 2019, il compromesso può essere costituito da una semplice scrittura privata fra le parti non autenticata. Non hanno valore legale, invece, gli accordi esclusivamente verbali.
Registrazione e trascrizione del contratto preliminare – 4.a
Il compresso deve essere sempre registrato, anche nel caso in cui si tratti di una scrittura privata non autenticata. La registrazione è infatti un adempimento fiscale obbligatorio che deve avvenire presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma del contratto (o 30 giorni se si tratta di un atto notarile). La trascrizione invece è facoltativa.
Quanto costa? – 4.b
Indipendentemente dal costo della compravendita bisogna versare un’imposta di registro da 200 euro, a cui si sommano:
- lo 0,50% sulla caparra confirmatoria, see prevista;
- il 3% dell’acconto sul prezzo di vendita, se previsto;
- marca da bollo da 16 euro per ogni 4 facciate o 100 righe di foglio. Se il contratto preliminare è redatto da un notaio l’imposta di bollo ammonta a 155 euro.
Anche la trascrizione del compromesso prevede dei costi, che sono intorno a 250/300 euro a titolo di imposte di bollo, ipotecarie e catastali al notaio.
Chi paga le spese di compromesso? – 4.c
L’articolo 1475 del Codice civile chiarisce che le spese legate al contratto preliminare sono a carico della parte acquirente, salvo diverso accordo che è sempre possibile.
Che cosa succede se non si registra il compromesso? – 4.d
Come abbiamo già detto, la registrazione è un mero adempimento fiscale: ciò significa che dal punto di vista legale il compromesso è valido anche senza, ma ovviamente l’Agenzia delle Entrate può agire per recuperare la somma non versata, facendo pagare in più delle sanzioni. Inoltre l’acquirente rischia di trovarsi in difficoltà se il venditore fallisse o se si verificassero dei problemi nel caso di immobili in costruzione.
Quanto si versa al venditore nel momento del preliminare? – 4.e
Non ci sono regole stabilite per legge, ma di solito nel momento in cui si firma il contratto preliminare di compravendita si versa alla controparte una somma che varia tra il 10% e il 15% del prezzo, a titolo di acconto.
Compromesso e rogito: quanto tempo deve passare – 5
Anche in questo caso la legge non prevede una norma specifica sul tempo che deve intercorrere fra compromesso e rogito: è infatti un accordo che possono raggiungere in piena autonomia il venditore e l’acquirente.
Non solo: a meno che il contratto non lo dichiari esplicitamente, la data del rogito indicata nel preliminare può essere cambiata, soprattutto se a chiederlo è il compratore che ha già versato un acconto significativo.
In linea generale, scatta l’inadempimento con conseguente risoluzione del contratto o trasferimento della proprietà solo dopo che la parte lesa ha inviato una prima diffida.
Che cosa succede in caso di inadempimento? – 6
Se prima del rogito una delle parti si tira indietro ci sono due possibilità:
- la parte lesa invia una diffida all’altra parte imponendole di rispettare gli accordi;
- la parte lesa recede il contratto e, se si tratta dell’acquirente, chiede il rimborso doppio della caparra che era stata versata oppure, nel caso del venditore, trattiene la caparra che aveva ricevuto.
di Laura Fabbro
Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.
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