Il condominio risponde dei danni causati dall’allagamento dell’autorimessa privata, dovuto alla rottura di un tubo condominiale di adduzione dell’acqua. Il fatto che la tubazione condominiale sia collocata in una zona inaccessibile e sia fatta con materiale di lunga durata non esonera il custode da manutenzione e/o verifiche periodiche dell’impianto.
Così ha disposto la Corte di cassazione con la sentenza n. 2495 del 24 giugno 2022, che ha condannato il condominio a risarcire i danni riportati dai beni che i proprietari custodivano nel proprio box auto.
I giudici hanno anche escluso il concorso di colpa dei proprietari che, secondo il condominio, avrebbe custodito dei beni di valore in un luogo non idoneo, appunto il box auto.
In realtà, nessuna norma e/o regolamento condominiale vieta l’uso di tali locali come deposito, mentre il condominio risponde sempre dei danni causati dalle parti comuni, salvo che non fornisca la prova del caso fortuito.
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I fatti
I proprietari di un box auto si erano rivolti al giudice di pace sostenendo che, a seguito della rottura di un tubo di adduzione di acqua posto nel piano interrato del condominio, l’autorimessa era risultata allagata, con danneggiamento di beni vari, depositati nel locale.
Il giudice di pace aveva rigettato la domanda, basando le propria decisione sui rilievi del consulente tecnico d’ufficio, secondo il quale la rottura della tubazione non era imputabile al Condominio, in quanto la tubazione, nel tratto danneggiato, era collocata in una zona inaccessibile ed era costituita da materiale sostanzialmente eterno (politiliene).
La Cassazione ha completamente ribaltato la sentenza di primo grado.
Autorimessa adibita a deposito
La difesa del condominio aveva contestato un concorso di colpa dei proprietari del box auto, basato sul fatto che avrebbero custodito dei beni di valore in un luogo non idoneo. In altri termini, un garage non sarebbe un locale adatto per custodire beni di valore, per cui i danni andrebbero imputati all’imprudenza dei proprietari.
Una tesi smentita dalla Cassazione. Il proprietario di un bene ha diritto di goderne come meglio crede, senza la possibilità da parte di terzi di interferire sul tipo di uso praticato, purché questo non arrechi danni ad altri. Tanto più che, nel caso di specie, nessuna norma e/o regolamento condominiale vietava l’uso del box come deposito.
Mancata custodia
Chiarito ciò, la questione va inquadrata nell’ambito della responsabilità da mancata custodia ex art. 2051 c.c., applicabile al condominio, quale custode delle parti comuni, per i danni causati da quest’ultime a terzi.
Secondo la giurisprudenza si tratta di una forma di responsabilità “oggettiva, per cui è onere del danneggiato dimostrare la sussistenza del danno e la sua riconducibilità alla coda in custodi, mentre è onere del custode (nel nostro caso, il condominio) dimostrare che la causa del danno è estranea alla sua sfera di azione, cioè dimostrare che il danno è dovuto a caso fortuito, fatto del terzo, colpa del danneggiato“.
La Corte ricorda che per applicare tale norma, è sufficiente “la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo al danno”. Il danno è causato non dal comportamento del custode, ma dalla cosa, per cui detto comportamento del custode è irrilevante, Responsabile del danno causato dalla cosa è colui che ha la cosa in custodia e si assume il “rischio da custodia”. La norma non presuppone né implica uno specifico obbligo di custodire una cosa e, quindi, non rileva la violazione di detto obbligo (Cass. civ. 20/05/2009, n. 11695).
La decisione
Nel caso in esame, i proprietari hanno provato l’allagamento del box e che tale allagamento sia stato causato dalla rottura di una tubazione condominiale. Il condominio, invece, non ha fornito la prova liberatoria del caso fortuito.
Secondo la Cassazione, il caso fortuito non può ritenersi provato sulla base delle semplici deduzioni del CTU. Il fatto che la tubazione danneggiata fosse realizzata con materiale di per sé “eterno” e che fosse ubicata in una zona non accessibile, non possono di certo ritenersi elementi sufficienti per escludere la responsabilità da custodia del condominio. In realtà – si legge nella sentenza – “il CTU non appare aver individuato una causa previsa della lesione, non risulta aver eseguito delle verifiche sull’incidenza di possibili sollecitazioni del tubo”.
Manutenzione e controllo
“In ogni caso – prosegue la Corte – l’uso di materiale di lunga durata non esonera il custode da manutenzione e/o verifiche periodiche dell’impianto, potendo essere molteplici le cause produttive di perdite”
Nel caso specifico, dal 2006, anno in cui fu sostituito il tubo nel tratto danneggiato, alla perdita del 2014 (che ha causato l’allagamento) non risulta alcuna attività di manutenzione e/o controllo da parte del condominio. Pertanto, il Condominio deve ritenersi responsabile dei danni e va condannato al risarcimento degli stessi a favore dei proprietari dell’autorimessa.
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