La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose o di altri diritti da un contraente all’altro (art. 1552 c.c.).
In materia di immobili le parti coinvolte convengono che il trasferimento di un immobile avvenga in cambio di un altro immobile, oppure che il prezzo sia corrisposto parte in denaro e parte con un altro immobile o un altro bene.
Gli effetti della permuta immobiliare
Nel caso in cui la permuta abbia per oggetto beni già esistenti al momento della stipula del contratto il negozio ha effetti reali, cioè comporta il trasferimento della proprietà di una cosa contro un’altra cosa nel momento stesso in cui si manifesta legittimamente il consenso.
La permuta può avere anche effetti semplicemente obbligatori. Questo accade nel caso in cui l’effetto traslativo non è immediato: il passaggio di proprietà non avviene alla conclusione del contratto, ma è posticipato e fatto dipendere da ulteriori eventi, come l’acquisto della cosa da parte di un permutante o la venuta a esistenza della cosa medesima.
Pensiamo, ad esempio, allo scambio di una cosa certa e determinata con un’altra, di cui siano specificatamente indicate le caratteristiche e il valore, e che il permutante si obbliga a procurarsi o a consegnare all’altro contraente, così individuando e specificando la cosa medesima, e determinando nel contempo lo scambio a favore della controparte.
Permuta immobiliare futura
Invece, nel caso in cui una delle parti assuma l’obbligo di scambiare una cosa non ancora esistente, il trasferimento della cosa esistente avrà efficacia immediata, mentre il trasferimento della cosa futura assume efficacia meramente obbligatoria.
Permuta di area edificabile
Il contratto con cui una parte cede all’altra la proprietà di un’area edificabile, in cambio di un appartamento sito nel fabbricato che sarà realizzato sulla stessa area a cura e con mezzi del cessionario, integra gli estremi del contratto di permuta tra un bene esistente e un bene futuro, qualora il contenuto del contratto consista nel trasferimento della proprietà attuale in cambio della cosa futura.
Quali caratteristiche
È richiesta la forma scritta a pena di nullità. La prova testimoniale è ammessa per provare il pagamento di un eventuale conguaglio in denaro una volta stipulata regolarmente una permuta immobiliare a mezzo di atto scritto.
Permuta immobiliare e contratto di compravendita, le differenze
La permuta è diversa dal “classico” contratto di compravendita perché lo scambio non avviene verso il corrispettivo di un prezzo, ma tramite il reciproco trasferimento della proprietà di cose o della titolarità di altri diritti.
Al fine di stabilire se un contratto traslativo della proprietà di un bene, per il quale la controprestazione sia costituita, in parte, da una cosa in natura e, in parte, da una somma di denaro, costituisca una compravendita o una permuta, occorre considerare non la prevalenza del valore economico del bene in natura o della somma di denaro, ma della comune volontà delle parti.
Bisogna quindi verificare se i soggetti coinvolti hanno voluto cedere un bene contro una somma di denaro, commutando una parte di essa, per ragioni di opportunità, con un altro bene, oppure se hanno concordato lo scambio di beni in natura, ricorrendo all’integrazione in denaro soltanto per colmare la differenza di valore tra i beni stessi (Cass.16.4.2007, n. 9088).
Alla permuta si applicano in quanto compatibili le norme sulla vendita (art. 1555 c.c.).
Prelazione e riscatto
La permuta, sempre che non si tratti di permuta simulata o artificiosamente preordinata all’aggiramento della prelazione del conduttore, esclude la prelazione.
Il diritto di prelazione e quello di riscatto sussistono soltanto nel caso in cui il trasferimento a titolo oneroso del bene locato sia realizzato mediante una compravendita, e non anche nel caso di permuta.
di Giuseppe Donato Nuzzo
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