In vista della sottoscrizione di un contratto d’affitto, ci sono diversi aspetti da conoscere prima della firma dell’accordo, tra i quali il versamento del deposito cauzionale che è regolato da specifiche normative.
In questo articolo riportiamo tutte le informazioni che riguardano il versamento di una determinata somma di denaro, che deve essere specificata nel contratto che vincola le parti coinvolte.
Cosa si intende per deposito cauzionale?
Il deposito cauzionale, conosciuto più comunemente come “cauzione d’affitto” è una somma di denaro che viene versata a titolo di garanzia dal conduttore al locatore (scopri chi sono in questo approfondimento) nel momento in cui il contratto di locazione viene stipulato.
Il deposito cauzionale ha come scopo quello di garantire l’adempimento degli obblighi da parte dell’inquilino, come il mancato pagamento del canone, le spese accessorie e soprattutto degli eventuali danni arrecati all’immobile durante il periodo di occupazione.
Disciplinato dall’art. 11 della Legge 27 luglio 1978, n. 392, il deposito cauzionale, richiesto dal proprietario dell’immobile, non può essere superiore a tre mensilità d’affitto (spese escluse) e può essere versato secondo le seguenti modalità:
- in contanti
- attraverso una garanzia fidejussoria, assicurativa o bancaria
- libretto di risparmio postale o bancario al portatore, solo se l’importo è inferiore a 1.000 euro
Il deposito cauzionale per l’affitto commerciale
È bene precisare che il deposito cauzionale riguarda non solo le locazioni ad uso abitativo, ma anche quelle a uso commerciale, per lo svolgimento di attività economiche e imprenditoriali, con le stesse funzioni di garanzia verso il proprietario dell’immobile. Anche in questo caso, il versamento del deposito cauzionale non può superare le tre mensilità del canone e va restituito al concludersi del contratto tra le parti, dopo aver verificato che l’immobile sia integro.
Quando deve essere restituito il deposito cauzionale?
Il proprietario dell’immobile oggetto del contratto è tenuto a restituire il deposito cauzionale al momento stesso della riconsegna dell’immobile. Come anticipato precedentemente, poiché il deposito cauzionale copre eventuali danni che sono stati arrecati all’immobile è bene valutarne lo stato al termine del contratto, nel momento in cui sono stati svuotati i locali.
Quando viene consegnato l’immobile all’inquilino all’inizio del contratto, si redige un documento in cui vengono descritte le condizioni in cui versa, annotando eventuali anomalie o difetti, da firmare per accettazione da parte dei soggetti coinvolti.
A contratto concluso, nel momento in cui l’inquilino lascia l’immobile, si effettua un nuovo sopralluogo per verificare lo stato. Di conseguenza, si possono intraprendere due strade:
- se non sono stati accertati danni, il deposito cauzionale viene restituito in toto all’inquilino, con gli interessi legali maturati per il tempo durante il quale è stato trattenuto il deposito cauzionale.
- Invece, in caso di danni ai locali, eventuali inadempimenti o mancati pagamenti da parte del locatario, il proprietario può trattenere la cauzione ed è tenuto ad avviare una causa nei confronti della controparte. In tale caso, sarà il giudice a determinare l’ammontare dei danni subiti.
Cosa fare se il locatore non intende restituire il deposito cauzionale?
Nel caso in cui il locatore non voglia restituire la cauzione in assenza di danni accertati all’immobile causati dall’inquilino, questi può presentare, tramite avvocato, un ricorso legale per ottenere la somma di denaro che gli spetta.
Il deposito cauzionale richiede l’emissione della fattura?
Le somme che sono state versate a titolo di deposito cauzionale non sono soggette all’emissione della fattura e quindi non assoggettate a IVA. Questo perché il versamento fa riferimento alla garanzia di un adempimento che deriva dal contratto di affitto stipulato tra i soggetti coinvolti.
Qual è la differenza tra caparra e acconto?
I termini “caparra” e “acconto” vengono spesso utilizzati indistintamente per indicare la stessa cosa. In realtà, c’è differenza tra i due, che dal punto di vista giuridico indicano due elementi separati. In entrambi i casi si fa riferimento a un anticipo di denaro, ma con una funzione risarcitoria differente. Vediamola nel dettaglio.
L’acconto viene versato per confermare l’intenzione di acquisto ed è un anticipo sul prezzo. In questo caso, nessuna delle parti lo può trattenere e deve essere restituito quando il contratto non va a buon fine. Se non si conclude l’affare, il venditore è pertanto tenuto a restituire all’acquirente la totalità della somma ricevuta.
La caparra è una somma di denaro che viene versata prima della stipula del contratto all’agenzia immobiliare oppure al proprietario dell’immobile da parte del futuro conduttore per esprimere l’interesse di concludere l’accordo. In caso di inadempimento, la caparra ha funzione di risarcimento dei danni e può essere quindi trattenuta dal venditore nel caso in cui l’acquirente non fosse più interessato all’immobile in questione.
di Letizia Del Nero
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