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Il mercato 2022 secondo Immobiliare.it: le previsioni di Carlo Giordano

Nuovi equilibri, l’importanza di un vivere connesso e la presa di coscienza della rilevanza del modello di “città a 15 minuti”. Ma anche un nuovo modo di intendere l’abitazione e la riscoperta della convenienza della ristrutturazione. Sono alcuni dei temi individuati da Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Immobiliare.it, per il mercato dell’anno che è appena iniziato.

Il 2022 sarà un anno positivo per il mattone? Quale direzione prenderà il settore?

Prima di prevedere cosa succederà bisogna guardare a cosa è successo: il 2021 dovrebbe essersi chiuso con circa 721mila compravendite, oltre 100mila in più rispetto al 2019. Secondo il corso naturale del ciclo immobiliare invece avremmo dovuto registrare quest’anno 630mila compravendite. Possiamo dire che ci sia stata una vera e propria tempesta perfetta; si creerà anche nel 2022? Non ne sarei così sicuro. Quello che ha portato a numeri così alti è stata senza dubbio la pandemia che ha messo la casa e i suoi spazi al centro delle angosce di tutti noi che, chiusi dentro, abbiamo iniziato a sentire il vero bisogno di un ambiente migliore. In più il progetto dell’acquisto appare oggi fattibile più che mai, dal momento in cui la maggior parte degli Italiani possiede la casa in cui vive e può venderla per una migliore, ci sono moltissime agevolazioni sui mutui, tassi convenienti, iniziative a favore dei giovani. Gli immobili sono davvero diventati accessibili e difatti più di 720mila persone hanno comprato casa. Questo si traduce in più di 720mila immobili che non sono più sul mercato e per questo credo che il 2022, almeno all’inizio, verrà caratterizzato dalla carenza di offerta e da un conseguente aumento dei prezzi. Rispondo quindi alla domanda sulla salute del mercato: la risposta non può che essere sì, quando salgono i costi, ma non mi aspetto i numeri di compravendite registrati quest’anno e non per una forma di pessimismo ma perché credo che ci sarà un riassestamento degli equilibri dopo il notevole scossone di questi ultimi due anni.  

Dove converrà investire? Grandi città o piccoli centri?

Qui non ho grandi dubbi, vinceranno i grandi centri. Le persone hanno bisogno di servizi e sempre più stanno prendendo coscienza del valore della città dei 15 minuti. I piccoli centri continueranno a vivere un buon momento per il segmento delle seconde case, garantendo un vivere più tranquillo dove staccare dalla vita metropolitana. Ma i grandi capoluoghi non smetteranno sicuramente di essere i poli più attrattivi del nostro Paese.

Quali saranno le richieste degli utenti? A cosa punteranno maggiormente nel nuovo anno?

Con la pandemia e i lockdown ci sentiamo tutti un po’ architetti, nel senso che abbiamo imparato quanto sia importante la distribuzione degli ambienti e che la casa non è soltanto una scatola in cui dormire la sera per poi uscire la mattina. Abbiamo imparato, soprattutto grazie agli incentivi, che si può ristrutturare e che può essere conveniente. Quindi se da una parte pretendiamo immobili di maggiore qualità, dall’altra siamo disposti a comprare i più vecchi e rimetterli a nuovo. Nel concreto credo che la domanda si concentrerà sempre più su piani medio-alti e luminosi, su affacci silenziosi e non su strade esterne trafficate. Possiamo dire che gli acquirenti del 2022, ma già quelli di oggi, sono diventati sensibilmente più attenti a ogni dettaglio.

La proroga dei bonus dedicati al mondo della casa e dei condomini anche per il 2022 influirà sull’andamento delle compravendite?

Io non credo che gli incentivi sull’edilizia spingeranno i numeri delle compravendite ma i prezzi: chi ristruttura infatti, in particolare se si tratta di interi condomini, migliora la qualità dello stabile e pretenderà prezzi più alti per vendere il proprio immobile. Va però detto che non tutti gli acquirenti potrebbero essere disposti a pagare di più solo in virtù di uno stabile ristrutturato. I soldi investiti negli ecobonus quindi avranno effetto sui prezzi degli immobili che, essendo di migliore qualità, costeranno di più.

Domanda delle domande: a chi intende mettersi alla ricerca di una casa durante il prossimo anno, suggerisce l’acquisto o l’affitto?

Per principio risponderei l’acquisto perché si tratta di una pensione integrativa, soprattutto in un Paese come il nostro dove manca ancora una radicata educazione al risparmio e a tutti gli effetti il mutuo rappresenta spesso l’unica forma di risparmio forzoso. Bisogna pensare che la casa sarà l’integrazione a quello che guadagneremo in pensione, mediamente il 50% del reddito di quando lavoriamo. Posso però suggerire di non fare un passo così importante a 20 anni, quando i ragazzi stanno ancora decidendo il proprio percorso di vita, ma sicuramente di pensarci e agire intorno ai 30-35, soprattutto oggi che questa generazione vede così lontano e incerto il suo futuro pensionistico.

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