L’amministratore è tenuto alla cura, vigilanza e manutenzione degli impianti comuni presenti nell’edificio in condominio
Con specifico riferimento agli impianti antincendio, la legge è chiara: “Gli enti e i privati responsabili di attività non soggette alla disciplina del d.lgs. n. 81 del 9 aprile 2008 hanno l’obbligo di mantenere in stato di efficienza i sistemi, i dispositivi, le attrezzature e le altre misure di sicurezza antincendio adottate e di effettuare verifiche di controllo e interventi di manutenzione secondo le cadenze temporali che sono indicate dal Comando nel certificato di prevenzione”.
A titolo di esempio riportiamo alcune situazioni per le quali è previsto il rinnovo periodico del Certificato di prevenzione incendi (anche abbreviato in C.P.I.):
- edifici destinati a uso civile con altezza antincendio superiore a 24 mesi;
- autorimesse pubbliche e private, parcheggi pluri-piano di complessiva copertura superiore a 300 metri quadri;
- impianti per la produzione di calore alimentati a combustibile gassoso con potenzialità superiore a 116 kW.
In questi casi, l’amministratore ha l’obbligo di individuare le azioni da intraprendere al fine di prevenire gli incendi e mantenere in stato di efficienza i sistemi, i dispositivi e ogni altra misura di sicurezza adottata. Per fare ciò, può affidarsi al comando dei vigili del fuoco o alle ditte o ai professionisti autorizzati al rilascio del certificato di prevenzione incendi.
L’impianto antincendio
L’impianto antincendio è l’insieme degli strumenti atti a prevenire l’incendio.
L’amministratore di condominio solitamente incarica una ditta o un professionista, con gli idonei requisiti, per la progettazione, realizzazione e successiva manutenzione e controllo dell’impianto stesso. L’amministratore stesso, in qualità di committente e responsabile, è obbligato a conservare i seguenti documenti, che dovrà fornire alla ditta di manutenzione:
- progetto dell’impianto (ove previsto);
- cartellino di manutenzione, cioè il documento che attesta gli interventi di conformità, effettuati secondo la normativa di riferimento;
- etichetta identificativa della bombola-estintore, la specifica e il manuale d’uso dell’impianto.
Ove previsto dalla normativa, l’amministratore è obbligato a richiedere il rilascio del Certificato di prevenzione incendi e, nel caso questo sia già stato rilasciato, deve provvedere al rinnovo alla sua scadenza, mantenendo in efficienza le attività e gli impianti. La richiesta di un nuovo C.P.I. è comunque obbligatoria nel caso in cui siano state approntate modifiche all’impianto rispetto alla situazione che ne aveva consentito il rilascio.
Con l’entrata in vigore del D.P.R. n. 151/2011, peraltro, sovente l’ottenimento del certificato di prevenzione incendi è stato sostituito dalla presentazione, a opera dell’interessato e per tramite di un tecnico abilitato, di una SCIA, attestante la rispondenza dell’edificio alle norme vigenti.
Il Certificato prevenzione incendi
L’amministratore di condominio deve attivarsi per la presentazione della SCIA, ove questa sia sufficiente essa ai sensi del citato D.P.R. n. 151/2011 (autorimesse tra 300 e 1000 m², oppure edifici di altezza superiore a 24 m e fino a 32 m).
Per il rinnovo del certificato di prevenzione incendi, sarà sufficiente che l’amministratore si attivi entro la scadenza, presentando apposita dichiarazione che certifica l’assenza di variazioni alle condizioni di sicurezza antincendio corredata dalla documentazione richiesta dal citato D.P.R.
Qualora l’amministratore di condominio non si attivasse, potrebbe essere considerato responsabile per inadempimento verso il condominio.
Più articolata la situazione nel caso in cui per ottenere o rinnovare il certificato di prevenzione incendi sia necessario il compimento di attività conservativo, cioè di adeguamento normativo.
In entrambi i casi, se le attività necessarie siano limitate ad attività ordinarie, allora l’amministratore potrà procedere a ordinare gli interventi finalizzati alla regolarizzazione del condominio in relazione alla normativa antincendio.
Laddove, invece, gli adeguamenti necessitino di spese ingenti, difficilmente si potrà considerare tali interventi come ordinari con la conseguenza che spetterà all’assemblea deliberare in merito. Compito dell’amministratore, in questo caso, è porre all’attenzione dell’assemblea la questione in tempo utile a consentire la decisione e l’esecuzione degli interventi volti all’ottenimento/rinnovo del certificato di prevenzione incendi.
La responsabilità dell’amministratore verso i condomini
Quando si fa riferimento alla responsabilità civile si guarda principalmente agli inadempimenti, di natura contrattuale, che sono addebitabili all’amministratore nello svolgimento del suo mandato.
Nel caso in cui la richiesta del C.P.I. non sia stata presentata dall’amministratore in quanto per il suo ottenimento/rinnovo sarebbero state necessarie opere che solo l’assemblea poteva autorizzare, in linea di massima nessun rimprovero potrà essere mosso all’amministratore. Egli andrà esente da responsabilità civile dimostrando di essersi tempestivamente attivato per convocare l’assemblea e consentire la deliberazione degli interventi necessari.
Più delicata è la posizione dell’amministratore dal punto di vista della responsabilità penale. In effetti, le fattispecie più rilevanti di responsabilità dell’amministratore in materia di prevenzione incendi riguarda prevalentemente l’ambito penale. Si tratta di fattispecie di reato omissivo. La norma generale di riferimento è l’art. 40 del codice penale non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico d’impedire equivale a cagionarlo.
Nel caso all’amministratore fosse addebitata una responsabilità per non aver fatto quanto in suo potere per evitare un evento dannoso (per esempio la mancata predisposizione misure preventive cui sia seguito nel corso della propagazione di un incendio un danno a cose e/o persone), la valutazione della sua responsabilità andrà fatta caso per caso, guardando a quanto da lui effettivamente fatto in relazione alle proprie prerogative.
L’amministratore infine potrebbe essere chiamato a rispondere verso il condominio dei danni che l’ente condominiale, in qualità di custode ex art. 2051 c.c., abbia dovuto risarcire a singoli condomini e/o terzi per i danni causati da malfunzionamento dell’impianto antincendio.
di Ivan Meo
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