La fase di istruttoria del mutuo è quella che segue la presentazione della richiesta di finanziamento da parte del cliente alla banca. Si tratta di un passaggio obbligatorio, necessario all’istituto di credito per determinare la concessione o meno del mutuo. Vediamo come funziona, quali i principali passaggi e le tempistiche.
Che cos’è l’istruttoria del mutuo?
Nel momento in cui il cliente presenta richiesta di mutuo presso la propria banca, quest’ultima avvia la fase istruttoria finalizzata a raccogliere informazioni sul richiedente e a verificare la possibilità di concedergli o meno il finanziamento.
Si tratta, in sintesi, di una fase di controllo e raccolta di informazioni che l’istituto di credito svolge nei confronti del cliente e dell’immobile per cui si richiede il mutuo. L’istruttoria inizia in seguito alla presentazione di richiesta di mutuo del cliente e può terminare con esito positivo o negativo.
Fase istruttoria, da quali valutazioni è composta
Le fasi di valutazione che compongono l’istruttoria del mutuo sono tre: creditizia, tecnica e giuridica.
La valutazione creditizia
La valutazione creditizia consiste nell’appurare la capacità del cliente di rimborsare il mutuo: vengono esaminati in questa fase il suo reddito e gli impegni finanziari che ha in corso, al fine di determinare il patrimonio del richiedente, il rapporto tra il mutuo richiesto ed il valore dell’immobile (LTV), il carico familiare.
In seguito viene analizzata la storicità del cliente in merito ai prestiti passati, la sua puntualità nel pagamento delle rate e l’eventuale presenza di ipoteche o partecipazione in società fallite (elementi, questi, che potrebbero pregiudicare la concessione del mutuo).
L’ultimo controllo della fase creditizia esamina la finalità della richiesta di mutuo: per esempio, c’è differenza se il mutuo è richiesto per l’acquisto di una prima casa o di una seconda abitazione.
Al termine di questa prima fase viene rilasciata dalla banca una pre-delibera che stabilisce la capacità reddituale del cliente e determina l’importo massimo che la banca può finanziare.
La valutazione tecnica
Si passa così alla seconda fase dell’istruttoria del mutuo, quella legata alla valutazione tecnico-immobiliare. La banca affida tali verifiche a un perito esterno, che effettua una serie di controlli in merito alla situazione catastale e alla regolarità urbanistica. Il tecnico interpellato controlla inoltre lo stato di manutenzione e di conservazione dell’immobile, valutando la possibilità che la banca possa prenderlo prenda in garanzia con un’ipoteca.
Questa fase si conclude con una perizia estimativa, comprensiva di una stima del valore commerciale dell’immobile: dopo che la banca ne ha preso visione, considerando sufficientemente soddisfacente questa documentazione, si può procedere alla terza fase dell’istruttoria.
La valutazione legale
L’ultima fase dell’istruttoria del mutuo è quella giuridico/legale attraverso la quale l’istituto di credito incarica un notaio per redigere una relazione notarile preliminare all’interno della quale viene confermato che i documenti in possesso del richiedente siano in regola e che non ci sia alcun problema di natura documentale sullo stesso immobile.
Se queste tre fasi si concludono con esito positivo, si procede alla delibera del mutuo ed alla stipula dello stesso: solo a questo punto la fase istruttoria del mutuo può dirsi terminata.
Quanto costa una istruttoria mutuo?
I costi legati all’istruttoria variano da banca a banca e ovviamente da caso a caso, quindi è praticamente impossibile fornire dei valori o degli indicatori in senso assoluto. Possono essere calcolati in percentuale sul valore del mutuo (in questo caso si può oscillare da uno 0,1% fino ad arrivare anche all’1%) oppure in misura fissa con importi mediamente mai superiori a 100 euro.
Il pagamento di questa fase avviene, in caso di esito positivo, nel momento dell’erogazione del mutuo: la somma accordata sarà erogata al netto delle spese di istruttoria e dell’imposta sostitutiva.
I tempi previsti per l’istruttoria
Quando si presenta una richiesta di mutuo alla banca è necessario attendere qualche giorno per conoscere l’esito dell’istruttoria, che ci dirà se il prestito è stato accordato oppure se il mutuo è stato rifiutato.
Esito negativo: cosa fare?
In caso di mutuo rifiutato è bene che il richiedente sappia che la banca è tenuta sempre a spiegare le motivazioni che hanno portano a non accordargli la richiesta di finanziamento.
I motivi più frequente, per cui un mutuo non viene concesso, dipendono dalla prima fase dell’istruttoria, quella creditizia. Può costituire un impedimento il rapporto elevato della rata del mutuo rispetto al reddito del richiedente oppure se viene mancare l’elemento dell’affidabilità creditizia del cliente; ad esempio in presenza di segnalazioni che registrano ritardi di pagamento relativi a mutui e prestiti avuti in passato.
Un motivo di rifiuto del mutuo si potrebbe presentare anche in seguito alla stima immobiliare da parte del perito, se il tecnico accerta che il valore del bene da ipotecare non sia congruo con il valore del mutuo.
Quando l’istruttoria del mutuo ha esito negativo, se non è possibile trovare un compromesso con la banca, è forse meglio chiudere la procedura, riprovare con un nuovo istituto di credito oppure provvedere a sistemare gli impedimenti che ne hanno impedito l’esito positivo.
di Aurora Tamigio
Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.
Questo post Istruttoria del mutuo: ecco che cos’è e come funziona é pubblicato da Immobiliare.it.