Una delle caratteristiche che distingue l’assemblea di condominio da quella della comunione riguarda il principio della doppia maggioranza. Per quanto attiene alla comunione, l’art. 1005 del codice civile prevede che per gli atti di ordinaria amministrazione, le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Precisiamo che per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione.
Invece, per quanto riguarda il condominio, è necessario che siano soddisfatti due requisiti: maggioranza delle teste e maggioranza dei millesimi. Vediamo più nel dettaglio che cosa si intende, introducendo però prima due concetti fondamentali, cioè la distinzione tra prima convocazione e seconda convocazione.
L’art. 1136 del codice civile prevede:
- per la prima convocazione
- un aspetto costitutivo (l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio);
- e un aspetto deliberativo (sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).
- per la seconda convocazione
- un aspetto costitutivo (l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio);
- e un aspetto deliberativo (la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio).
L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
Le maggioranze dell’assemblea di condominio
Le maggioranze della assemblea di condominio variano a seconda degli argomenti oggetto della delibera, cioè se si trova in prima o in seconda convocazione.
Per quanto riguarda le possibili tipologie di maggioranza previste dal codice, esse sono:
- la maggioranza semplice: maggioranza di un terzo dei condomini e 334/1000 millesimi. Si tratta di maggioranza adottabile per le delibere (in seconda votazione) che riguardano l’ordinaria amministrazione e la straordinaria amministrazione, se quest’ultima non è di particolare importanza.
- la maggioranza qualificata: maggioranza degli intervenuti -ovvero il 50% più uno – e il 50% dei millesimi, pari a 500/1000. È la maggioranza necessaria per la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità.
- l’unanimità: consenso di tutti i condomini che comporta conseguentemente la totalità delle teste e dei millesimi. In tal caso l’unanimità è richiesta per le questioni aventi ad oggetto la modifica del regolamento convenzionale ed in generale per quelle decisioni che possono riguardare il diretto godimento del bene comune (ad esempio l’assegnazione esclusiva di singoli posti auto).
Questioni riguardanti solo una parte dei condomini
Può accadere che alcuni impianti/parti comuni vengano utilizzati solo da alcuni condomini. In tal caso, solo questi sono legittimati a intervenire e, conseguentemente, il voto dovrà essere calcolato con le maggioranze relative, tenendo conto del ristretto numero degli aventi diritto al voto.
Difatti, esiste una tipologia di condominio cosiddetto parziale quando all’interno di quest’ultimo alcune cose sono destinate all’uso o al servizio, non di tutto l’edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative. In tal contesto, non solo le spese vanno divise esclusivamente tra chi trae utilità dalle cose oggetto del condominio parziale, ma anche le decisioni ad esse relative devono essere assunte solamente da questi comproprietari.
In questa particolare questione, i giudici hanno precisato che le soglie minime per le deliberazioni vanno calcolate tenendo in considerazione solamente i condòmini titolari delle unità immobiliari interessate dalla decisione. Di conseguenza, l’assemblea cui partecipano tutti i condomini non ha il potere di revocare, né tanto meno di annullare, quanto deciso dall’assemblea del condominio parziale.
di Ivan Meo
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