I muri perimetrali di un edificio sono di proprietà del condominio? Non sempre. Possono esistere anche muri perimetrali di proprietà esclusiva e non condominiali.
Lo ha chiarito la Suprema Corte di Cassazione di Genova.
Il fatto in giudizio
La Corte di Cassazione, Sezione VI ha emesso un’ordinanza, la n.16953, in virtù di ricorso di un condomino, avverso la sentenza emessa dalla Corte d’Appello di Genova, 16.2.2021 n. 194.
Il giudizio aveva come oggetto l’impugnativa di quattro delibere condominiali ritenute illegittime perché avevano approvato tutte il rifacimento della facciata condominiale, prospettando in assemblea che l’intervento di manutenzione della facciata dell’intero edificio avesse comportato la ripartizione di spese anche per aree di proprietà esclusiva.
In prima battuta, il Tribunale di Savona ha respinto l’impugnativa, ritenendo dunque che i muri perimetrali fossero condominiali.
Il condomino dapprima va in appello.
In appello il giudice richiama il rogito con il quale l’iniziale proprietario unico dello stabile vende ai singoli proprietari: in tale atto, è presente una postilla che precisa che i muri perimetrali sino all’altezza dell’area, oggetto dell’atto di compravendita, permangono di proprietà esclusiva del venditore, restando, però, i detti muri gravati della servitù di attraversamento per tubazioni, canali, ed altro necessario al servizio degli alloggi, costituendo sull’area compravenduta, e ciò limitatamente a quanto sarà eseguito dalla società compratrice sino alla data dell’ultimazione dei lavori e relativa dichiarazione di abitabilità dell’intero fabbricato.
Per questo motivo, è stato avviato anche il ricorso innanzi alla Suprema Corte.
Motivi del ricorso
Sono 4 i motivi del ricorso dinnanzi alla Corte di Cassazione, portato avanti dal condomino:
- La violazione o falsa applicazione degli artt. 1123, primo comma e 1137 CC: l’assemblea non ha il potere di decidere della sorte di beni che non costituiscono parti o servizi comuni, né tantomeno, quello di imporne l’obbligatorietà ed il relativo costo ai condomini assenti o dissenzienti.
- La violazione o falsa applicazione dell’art. 1069 CC e dell’art.68 CC: se è vero che la manutenzione delle opere in re aliena è posta a carico dei proprietari dei fondi dominanti, è altrettanto vero che la manutenzione della parte del fondo servente non interessata da dette opere resta a carico dei proprietari di quest’ultimo.
- Violazione o falsa rappresentazione dell’art. 112 C.P.C., in relazione all’art. 360 n. 3 C.P.C., avendo ritenuto che l’interesse del ricorrente fosse limitato alla sola ripartizione delle spese (ed alla relativa delibera) e non anche all’esercizio del più generale potere decisionale dell’assemblea rappresentato da tutte le delibere impugnate.
- Violazione o falsa rappresentazione dell’art. 1135, primo comma, n. 4, CC avendo ritenuto legittima la determinazione del fondo speciale in materia arbitraria e non pari all’ammontare dei lavori.
La Suprema Corte di Genova ha ritenuto fondati i quattro motivi. Il ricorso è stato dunque accetto.
Cosa ha chiarito la Cassazione in merito ai muri perimetrali
I muri maestri e perimetrali, come le facciate di prospetto, di un edificio condominiale, sono, oggetto di proprietà comune, ai sensi dell’art. 1117, n.1 Codice civile, sempre che non risulti il contrario dal titolo.
Dal titolo prodotto in atti è emerso che i muri perimetrali dell’edificio oggetto di causa sono di proprietà esclusiva e non di natura condominiale.
Quindi, secondo la Cassazione, la sentenza enunciata dal Tribunale di Savona ha sbagliato nel considerare di competenza dell’assemblea condominiale le spese di rifacimento della porzione dei muri perimetrali, perché di proprietà esclusiva.
Ne segue che:
- l’assemblea non può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, giacché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell’edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell’assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi;
- le delibere impugnate sono tutte da considerarsi invalide per nullità posto che l’assemblea condominiale non può decidere su questioni inerenti la proprietà esclusiva di condomini o terzi;
- è ritenuta nulla la delibera che approvi e ripartisca una spesa priva di inerenza alla gestione condominiale, proprio per il caso, ad esempio, relativo alla manutenzione dei beni di proprietà esclusiva.
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