È illegittima la norma del regolamento di condominio che vieta l’utilizzo del cortile per l’esercizio di qualsiasi attività produttiva e commerciale (carico e scarico, deposito di materiali, merci o strumenti di lavoro; fermata, posteggio o sosta).
Tale divieto, comprime illegittimamente il diritto del titolare dell’esercizio commerciale di utilizzare la cosa comune, consentite invece agli altri condòmini.
È nullo anche il divieto d’installazione delle unità esterne di condizionatori e pompe di calore approvato a maggioranza. Infatti, tali limitazioni, incidendo sui diritti dei singoli proprietari, devono essere previsti in un regolamento di tipo contrattuale, accettato e/o approvato da tutti i condòmini.
Sono questi i princìpi di diritto affermati dalla Corte d’appello di Brescia con la sentenza n. 497 del 21 aprile 2022.
Il caso
I proprietari di un immobile situato in condominio, adibito ad uso commerciale (nella fattispecie, agenzia di onoranze funebri) impugnavano il regolamento condominiale approvato a maggioranza in assemblea.
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Le norme contestate
Due sono le norme del regolamento contestate.
La prima è quella che vieta l’utilizzo del cortile e di tutte le parti comuni per l’esercizio di qualsiasi attività commerciale. Sono vietate, in particolare: attività di carico e scarico, deposito di materiali, merci o strumenti di lavoro; fermata, posteggio o sosta di qualsiasi mezzo di trasporto destinato alle suddette attività.
Secondo i ricorrenti, tale norma impone un illegittimo divieto, al solo fine di ostacolare l’attività di onoranze funebri, evidentemente non gradita ai condòmini. Tant’è che, in passato, nulla era stato obiettato nei confronti di altri esercizi commerciali presenti nel condominio.
L’altra norma contestata è quella che vieta di installare le unità esterne di condizionatori e pompe di calore all’esterno dell’edificio, senza autorizzazione dell’assemblea condominiale, a tutela del decoro architettonico.
Anche questa norma, secondo i ricorrenti, limita illegittimamente il diritto di proprietà esclusiva ed è diretta a colpire la ditta di onoranze funebri. Tanto più che diversi condòmini hanno installato da tempo i loro condizionatori nelle facciate interne del condominio.
La Corte d’appello ha accolto entrambi i rilievi.
Divieto di accesso e scarico nel cortile
In ordine al primo punto, la corte osserva che il regolamento citato, nel prevedere che le aree comuni non possano essere utilizzate per l’esercizio strumentale di qualsiasi attività imprenditoriale o produttiva, non si limita a regolamentare l’utilizzo di dette aree.
In realtà, esso espressamente vieta ai condomini proprietari di unità commerciali lo svolgimento di quelle normali attività attinenti all’uso comune secondo il loro diritto.
La norma di riferimento è l’art. 1102 c.c.: ciascun condomino è libero di servizi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, purché non altri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini.
Destinazioni principali ed accessorie del cortile
I giudici ricordano che:
”tra le destinazione accessorie del cortile condominiale, la cui funzione principale è quella di dare arie a e luce alle varie unità immobiliari, rientra quella di consentire ai condomini l’accesso a piedi o con veicoli alle loro proprietà, di cui il cortile costituisce un accessorio, nonché la sosta anche temporanea dei veicoli stessi. Deve pertanto ritenersi nulla , in quanto lesiva del diritto di comproprietà, la deliberazione approvata a maggioranza dall’assemblea dei condomini, al quale modificando il regolamento di condominio, interdica ad un condomino la sosta dei veicoli dinanzi alla porta del suo fondaco – che si apre nel cortile comune – al fine di effettuare le operazioni di carico e di scarico delle merci, qualora risulti che l’uso della cosa comune da parte di quel condomino non abbia mutato la destinazione normale della stessa, né abbia compromesso il pari diritto degli altri condomini” (Cass. civ. n.621/1977).
Illegittimo limitazione del diritto d’uso
Nel caso di specie, l’immobile commerciale ha un diretto accesso al cortile tramite due porte che su di esso si affacciano. Pertanto, il divieto previsto nel regolamento viola l’art. 1102 c.c., perché comprime illegittimamente il diritto del titolare dell’esercizio commerciale di utilizzare la cosa comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento, in contrasto con le concorrenti ed analoghe facoltà degli altri condomini.
Divieto di installare condizionatori
Quanto al divieto d’installare condizionatori, secondo i giudici anch’esso si pone in contrasto con i diritti che ciascun condominio può esercitare sulle parti comuni ai sensi dell’art. 1102 c.c.
Decoro architettonico
L’installazione di un condizionatore, configurando un’innovazione, potrebbe violare l’art. 1120 c.c., nel caso in cui alterasse il decoro architettonico dell’edificio. Tale valutazione, peraltro, deve essere effettuata caso per caso, tenendo conto delle caratteristiche dell’edifico e dello stato dei luoghi.
Regolamento contrattuale
In questo senso, il regolamento condominiale può prevedere limitazioni, ai poteri ed alle facoltà dei condomini sulle parti comuni dell’edificio, più stringenti rispetto a quelle indicate dal codice civile (come il divieto di installazione del condizionatore in facciata o la necessità di un’autorizzazione condominiale preventiva).
Ma tali limitazioni, incidendo sui diritti dei singoli proprietari, devono essere previste in un regolamento di tipo contrattuale, devono cioè essere accettate e/o approvate da tutti i condomini, all’unanimità.
Serve l’unanimità
Nel caso di specie, il divieto d’installazione delle unità esterne di condizionatori e pompe di calore è stato approvato a maggioranza. Pertanto, la relativa norma del regolamento è da considerarsi nulla.
Questo post Negozio che usa il cortile e installa il condizionatore in facciata: l’assemblea non lo può vietare é pubblicato da Immobiliare.it.