I locali pertinenziali affittati con cedolare secca insieme a un negozio possono essere solo quelli classificati nelle categorie catastali C/2 (magazzini, soffitte, cantine), C/6 (box auto e garage) e C/7 (tettoie). In sostanza si tratta della stessa elencazione contenuta nella normativa sull’Imu (che si riferisce però all’abitazione principale, la prima casa, e non ai negozi), secondo cui le pertinenze possono essere al massimo una per ognuna delle tre categorie sopra indicate.
Ad affermarlo è l’Agenzia delle Entrate con un passaggio inserito nella circolare 8/E/2019 dedicata alla manovra di Bilancio. Questa limitazione rischia di escludere molti locali che, pur essendo a tutti gli effetti pertinenze di negozi, sono iscritti in categorie catastali diverse da quelle elencate. Si parla, ad esempio, di appartamenti sul retro o al piano superiore dei negozi (categoria A), laboratori (C/3) o addirittura altri negozi (C/1) sfitti e convertiti in magazzino. Si tratta di situazioni piuttosto comuni soprattutto nelle periferie o nei centri storici colpiti dalla crisi, ovvero quelle zone “svantaggiate” per le quali la legge è stata pensata dal Governo.
Oltre alla categoria catastale, l’altro requisito fondamentale affinché il proprietario possa sottoporre alla cedolare secca al 21% anche il canone che ricava dalla pertinenza è che quest’ultima sia affittata congiuntamente al negozio. Nello stesso contratto di locazione, dunque, o eventualmente anche con un contratto successivo purché si rispettino le seguenti tre condizioni:
- il rapporto di locazione deve intercorrere tra le medesime parti contrattuali;
- nel contratto di locazione della pertinenza si deve far riferimento al contratto di locazione del negozio;
- deve essere evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.
di Giovanni Marrucci
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