In tema di ripartizione delle spese dei locali condominiali in affitto, spetta al locatore (proprietario) comunicare al conduttore la convocazione delle assemblee nelle quali quest’ultimo possa esercitare i diritti.
Tuttavia, l’assenza di tale comunicazione non comporta l’invalidità delle delibere assunte in difetto di partecipazione del conduttore, ma soltanto la possibilità, per quest’ultimo, di richiedere il risarcimento del danno eventualmente subito ca causa della condotta inadempiente del locatore.
La normativa
L’art. 1136 del codice civile fa espresso riferimento alla convocazione dei soli condomini e non anche dei conduttori. Al primo comma della disposizione si legge: “L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio”.
Inoltre l’art. 10 della L. 392/78 riconosce in capo al conduttore il diritto di voto nelle delibere relative alle spese condominiali e di partecipazione sulle delibere relative alla modificazione dei servizi comuni ma nulla statuisce con riguardo ad un diritto di convocazione del medesimo conduttore.
Rapporti contrattuali
Partendo da tali considerazioni, si può affermare che incombe al locatore (proprietario) la comunicazione al conduttore della convocazione di assemblee nelle quali quest’ultimo possa esercitare i diritti di cui all’art. 10. Tuttavia, l’assenza di detta comunicazione non comporta l’invalidità delle delibere assunte in difetto di partecipazione del conduttore bensì il mero diritto al risarcimento del danno che quest’ultimo ha subito per effetto della condotta inadempiente del locatore.
Come ha avuto modo di affermare la Cassazione, “il mancato rispetto delle obbligazioni contrattuali, così come integrate dall’art. 10 l. 392/1978, non può produrre effetti invalidanti sulla delibera condominiale, atteso che il condominio è terzo rispetto al rapporto intercorrente tra locatore e conduttore”. Ciò peraltro confermato dal fatto che non compete all’amministratore di condominio la convocazione del conduttore (Cass. civ. n. 4802/1992; Cass. civ. n. 4420/1980).
Esame di un caso concreto
In questo senso, una recente sentenza del Tribunale di Roma (n. 6994 del 22 aprile 2021) ha confermato l’ingiunzione di pagamento nei confronti dell’inquilina morosa. Quest’ultima lamentava di non aver ricevuto dalla proprietaria la convocazione dell’assemblea in cui sono state approvate le spese a lei spettanti. Eccezione respinta da giudice: il mancato rispetto delle obbligazioni contrattuali non può produrre effetti invalidanti sulla delibera condominiale, perché il condominio è terzo rispetto al rapporto locatore-conduttore.
Secondo il tribunale, nel caso di specie, anche ove fosse dimostrata la mancata convocazione dell’inquilina alle assemblee in cui le spettava partecipare, ciò non avrebbe effetti sulle relative delibere e sul diritto della proprietaria-locatrice al rimborso delle somme pagate in forza delle stesse.
Al limite – precisa il giudice – potrebbe configurarsi un diritto dell’inquilina al risarcimento delle somme pagate in più, ove riesca a provare che il suo intervento in assemblea le avrebbe consentito di modificare i bilanci discussi. Tale azione, però, nel caso di specie, non è stata esercitata.
di Giuseppe Donato Nuzzo
Questo post Quando l’inquilino paga le spese condominiali: ecco i dettagli é pubblicato da Immobiliare.it.