Con la sentenza n. 7813 del 21 settembre 2021, il Tribunale di Milano ha stabilito un inquadramento giuridico per i contratti stipulati dal condominio per la fornitura e la manutenzione dell’impianto di riscaldamento.
Anzitutto occorre precisare che, ai fini della stipula ed eventuale recessione o conclusione di un contratto, non vi è differenza tra soggetto fisico e soggetto giuridico. Il condominio, infatti, in caso di dialogo con un fornitore di qualsivoglia natura, viene considerato al pari di un soggetto privatistico, sia esso composto in prevalenza da persone fisiche o giuridiche.
In questo modo, quando agisce tramite il suo amministratore senza perseguire alcun fine imprenditoriale se non salvaguardare gli interessi e i beni dello stesso, viene applicata la normativa del Codice del consumo, a tutela dei diritti del consumatore, così come previsto dalla sentenza della Cassazione civile, Sez. VI, 28/05/2019, n. 14475.
La Cassazione ha inoltre indicato come sia necessario ristabilire un equilibrio contrattuale a favore del consumatore, al fine di evitare, per esempio, da parte delle società di manutenzione degli impianti termici, l’inserimento di clausole vessatorie che rendono lungo e molto dispendioso il passaggio ad altri fornitori.
Manutenzione dell’impianto: la recessione dal contratto
Definire vessatoria una clausola può risultare complicato ai non addetti ai lavori. Come già detto, nell’ambito dei contratti di manutenzione e conduzione degli impianti termici centrali, il condominio viene qualificato come consumatore.
Nonostante ciò, il Tribunale di Bologna ha ritenuto perfettamente valida la clausola secondo cui è obbligatorio riconoscere al fornitore una somma di denaro per poter recedere anticipatamente dal contratto.
Questo perché, se è vero che un accordo deve rispettare determinati criteri a tutela del consumatore, è vero anche che questa equità deve valere per entrambe le parti, e il fornitore del servizio ha quindi diritto a un indennizzo per il recesso anticipato dal contratto.
Storia diversa, invece, per tutte quelle clausole contrattuali che prevedono un termine per comunicare la disdetta, eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto
É il caso, per esempio, di un termine di disdetta di 180 giorni per contratti di durata pluriennale, che il Codice del Consumo stabilisce come vessatorio ai sensi dell’articolo 33, comma 2, lettera i), senza che il contratto preveda la possibilità di recedere senza penali, presentando un congruo preavviso.
Il ruolo del terzo responsabile
Nella procedura di disdetta da un contratto di fornitura di riscaldamento, evitare una disputa legale è possibile.
Se in fase di stipulazione del contratto, la ditta appaltatrice si impegna ad assumere non solo il ruolo di gestore e manutentore dell’impianto, ma anche quello di terzo responsabile, il condominio è libero di recedere in qualsiasi circostanza e per qualsiasi ragione, purché paghi la prestazione svolta dalla società fino a quel momento.
Il terzo responsabile, infatti, altro non è che il delegato responsabile della corretta gestione degli impianti termici e agisce per conto del proprietario dell’impianto.
Per il recesso da contratti di natura mista, si applica l’art. 1671 del Codice Civile che prevede il libero recesso da parte del consumatore, purché venga riconosciuto all’appaltatore anche il mancato guadagno riconducibile all’opera che non ha potuto compiere per intero, come forma di tutela dall’atto legittimo compiuto dal committente che non esige, secondo la norma, alcuna giustificazione.
Perché il condominio possa esercitare questo diritto, però, è necessario inoltrare la richiesta di recessione entro i termini previsti dal contratto e distinguere tra durata annuale o semestrale.
Niente paura, però, perché secondo il Tribunale di Milano, se l’accordo prevede che il fornitore ricopra anche la figura del terzo responsabile, e se sono in essere prestazioni da effettuarsi dopo la chiusura dell’impianto, la durata del contratto sarà sempre considerata annuale.
A oggi, comunque, in caso di recesso dal contratto di manutenzione dell’impianto, il condominio risulta obbligato a versare il pagamento per tutti i canoni residui, fino alla scadenza del contratto. Pattuizione vessatoria e quindi nulla, se non espressamente accettata al momento della stipula.
di Ludovica Russotti
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