Le aule dei Tribunali e dei Giudici di Pace sono spesso teatro di dissidi tra residenti di un condominio e imprenditori ristoratori che decidono di aprire la propria attività in aree pertinenti alla residenza.
Tuttavia, esistono delle regole e dei patti tra condòmini spesso contemperati con i vari regolamenti comunali approvati dalle Amministrazioni degli enti.
In primis, abbiamo il regolamento condominiale assembleare che è obbligatorio quando i condòmini sono più di dieci e disciplina l’utilizzo delle aree comuni e la ripartizione delle spese, oltre che le regole di tutela del decoro dell’edificio. Si tratta di un regolamento contrattuale sottoscritto da tutti i condòmini.
L’utilizzo del cortile da parte di un ristorante
Il cortile è indicato dall’articolo 1117 del codice civile tra le parti comuni del condominio. L’utilizzo del cortile è regolamentato dal regolamento contrattuale che deve essere disciplinato dall’articolo 1102 del codice civile. Questa norma dispone che il singolo non possa ledere il pari diritto di uso, anche solo potenziale, spettante agli altri condòmini.
Sedie e tavolini nel cortile: cosa dicono le regole?
L’articolo 1102 del codice civile regolamenta l’uso della cosa comune.
Il regolamento assembleare può dunque vietare sedie e tavolini nel cortile. Il divieto però deve attenersi all’articolo 1102, significa che va motivato dalla oggettiva conformazione dello stato dei luoghi, quindi nel caso l’allestimento di sedie e tavolini arrechi intralcio o alterazione dell’estetica. Altrimenti la deliberazione del regolamento è considerata nulla.
L’assemblea condominiale può dunque limitare il diritto del singolo solo per le ragioni indicate nella norma del codice civile.
Perciò le sedie e i tavolini in un cortile vanno bene, se questo spazio comune è così grande e non rappresentano alcun intralcio o deturpazione dell’estetica.
Il Condominio può vietare l’apertura di un ristorante o locale?
Attraverso il regolamento contrattuale si può vietare l’apertura dei ristoranti e locali. Si può anche vietare l’esercizio di attività rumorose, ovvero che portino alla produzione di eccessivi odori o suoni.
Tuttavia, il conduttore che non ha conosciuto, firmato e sottoscritto il regolamento contrattuale che vietasse l’apertura di ristoranti in condominio non potrà comunque aprire l’attività in esame, ma potrà esercitare il diritto di chiedere i danni al proprietario.
Il divieto deve essere trascritto presso i pubblici registri e accettato negli atti di compravendita, altrimenti il nuovo condòmino non avrebbe obbligo di rispettarlo.
Cosa sapere sulle Canne Fumarie di un ristorante in condominio
L’apposizione di una canna fumaria sulle parti comuni a servizio del ristorante è lecita, nel rispetto però dei divieti contenuti nel regolamento contrattuale e dei limiti di legge.
Anche in questo caso va considerata la normativa dell’articolo 1102 del codice civile e quanto stabilito dalla sentenza di Cassazione n. 6341 del 16 maggio 2000.
Ogni condòmino può apportare a sue cure e spese, legittimamente qualunque modifica alle parti comuni, purché le stesse non impediscano l’altrui pari uso, non rechino pregiudizio alla stabilità ad alla sicurezza dell’edificio e non ne alterino il decoro architettonico.
di Nicola Teofilo
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