Lo sfratto è un atto giuridico attraverso il quale il proprietario di casa intima all’inquilino di riconsegnargli l’immobile. Le motivazioni principali che possono condurre a questa procedura sono la morosità e la finita locazione, a cui si aggiungono anche la necessità e le inadempienze contrattuali. Vediamo per ciascuna come funziona lo sfratto e che tempi comporta.
Sfratto per morosità
La premessa fondamentale per avviare una procedura di sfratto è che ci sia un contratto di locazione regolarmente registrato, nel quale venga indicato a quanto ammonta il canone da pagare.
Detto ciò, in caso di inquilino moroso il primo atto da effettuare è inviare una diffida tramite raccomandata con ricevuta di ritorno in cui si sollecita il pagamento degli affitti arretrati entro una data stabilita (di solito 15 giorni).
Se la diffida non sortisce alcun effetto, allora bisogna rivolgersi a un avvocato per l’avvio della procedura legale, che consiste nell’intimazione di sfratto e nella citazione in udienza per la convalida.
Il giorno dell’udienza possono verificarsi queste situazioni:
- l’inquilino non si presenta o non si oppone: lo sfratto è convalidato e il giudice fissa la data entro cui l’immobile deve essere lasciato.
- L’inquilino chiede il “termine di grazia”: un periodo, cioè, entro cui saldare le rate arretrate.
- L’inquilino si oppone alla convalida dello sfratto: spetta al giudice decidere se rinviare il procedimento.
- L’inquilino si presenta in udienza, salda il debito e pone termine alla procedura di sfratto.
L’atto di precetto
Che cosa succede se, una volta emessa l’ordinanza, il conduttore moroso non salda il debito e non lascia l’appartamento? Il proprietario gli notifica, tramite avvocato, l’atto di precetto in cui intima di liberare l’immobile entro una certa data (non meno di 10 giorni dalla ricezione dell’atto).
Trascorso questo tempo si procederà con l’esecuzione forzata dello sfratto, chiamata “monitoria di sgombero”: l’ufficiale giudiziario, eventualmente coadiuvato dalle forze dell’ordine, si reca presso l’immobile ed esegue materialmente lo sfratto, facendo anche cambiare la serratura.
Quanti canoni di locazione non pagati “occorrono” per essere sfrattati?
Per le locazioni a uso abitativo, la legge prevede che basti un solo mese di mancato pagamento per richiedere lo sfratto, ma l’inadempimento deve protrarsi per almeno venti giorni. In altre parole, il procedimento di sfratto si aziona solo a partire dal ventunesimo giorno successivo a quello in cui il pagamento doveva avvenire.
Sfratto per inadempienza e necessità
Il proprietario può pretendere che l’inquilino lasci l’immobile anche per grave inadempimento (per esempio sublocazione non autorizzata, danni o violazione del regolamento condominiale).
In questo caso il Codice civile stabilisce che il contratto può essere sciolto (si parla tecnicamente di risoluzione del contratto, non di sfratto vero e proprio, anche se la procedura giudiziaria è la stessa).
Anche in caso di necessità, per esempio se il proprietario vuole vendere l’immobile a terzi (articolo 3, comma 1, legge 431/98), si parla di “sfratto”, ma in realtà a livello giuridico siamo di fronte a un “diniego di rinnovo del contratto di locazione”.
Le procedure sono piuttosto veloci, ma la legge prevede sanzioni se il proprietario, trascorso un anno dal momento della ripresa di possesso del bene, non lo utilizza per il motivo per cui l’aveva richiesto.
Blocco sfratti per Covid-19
Il Decreto Milleproroghe ha confermato il blocco degli sfratti fino al 30 giugno 2021, ma solo in caso di mancato pagamento del canone alle scadenze previste e a seguito dell’adozione del decreto di trasferimento di immobili pignorati abitati dal debitore e dai suoi familiari.
Sono quindi esclusi dal decreto gli sfratti per termine della locazione e i provvedimenti di restituzione di immobili occupati sulla base di un titolo invalido o inefficace.
La Legge di bilancio 2021, inoltre, ha finanziato anche per il 2021 il Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli (quelli che, per esempio, hanno perso il lavoro o hanno subito una riduzione di ore lavorative e quindi di stipendio).
In quali casi lo sfratto non può essere eseguito?
Prima di tutto ricordiamo che l’inquilino non è tenuto a lasciare l’immobile nel momento in cui riceve la diffida del proprietario o la citazione da parte del tribunale: se salda degli arretrati, infatti, potrà evitare lo sfratto.
Come anticipato prima, inoltre, al giudice, inoltre, può chiedere 90 giorni di tempo per trovare i soldi necessari al pagamento del debito (termine di grazia), oppure può opporsi allo sfratto. Come?
- Dimostrando che la morosità è stata sanata prima della notifica dell’intimazione;
- Dimostrando l’esistenza di un credito nei confronti del locatore (per esempio se ha dovuto sostenere spese che sarebbe invece spettate al proprietario)
- Contestando l’ammontare delle somme richieste dal locatore (situazione che si verifica di frequente nel caso di pagamenti in parte in nero).
Sfratto con minori in casa: è possibile?
Lo sfratto può essere eseguito anche se nell’appartamento vivono persone disabili o minorenni: in passato erano state concesse proroghe in questi casi, ma a oggi tali provvedimenti non vengono più emessi.
Quali sono i tempi per ottenere lo sfratto
Dire con esattezza quanto tempo ci vorrà perché il proprietario ritorni in possesso del suo bene non è facile, ma in linea generale si può considerare una media di 4/5 mesi (2 mesi se la procedura fila senza intoppi, cosa che succede molto raramente).
Consideriamo infatti che il pubblico ufficiale difficilmente si avvale delle forze pubbliche e dell’intervento di un fabbro prima di uno o due tentativi andati a vuoto, e che anche in questo caso possono sussistere motivi di rinvio.
Quanto costa uno sfratto esecutivo?
Anche in questo caso non è possibile stabilire una cifra precisa e uguale per tutti i casi, ma possiamo comunque dire che bisogna quasi sempre considerare che occorre affrontare:
- spese di giustizia (contributo e marca da bollo),
- parcella dell’avvocato,
- notifiche varie (ciascuna con un costo che si aggira intorno ai 10 euro).
di Laura Fabbro
Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.
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