Capita a volte che il singolo condomino si accolli per intero le spese necessarie per interventi di manutenzione o gestione delle parti comuni del condominio. Spese che, di regola, andrebbero ripartite tra tutti i condomini.
In questo caso si pone il problema di capire se e quando il condomino abbia diritto al rimborso di queste spese. La risposta alla domanda la troviamo nell’art. 1134 del codice civile.
Tale norma dispone la regola generale secondo cui non sono rimborsabili le spese anticipate dal singolo condominio, anche se necessarie, se queste ultime non sono state autorizzate (o ratificate) dall’amministratore o dall’assemblea, salvo le spese urgenti.
Questo significa, in altri termini, che il condomino può ottenere il rimborso delle spese anticipate solo quando:
- l’intervento realizzato di sua iniziativa sia stato preventivamente autorizzato dall’assemblea condominiale o dall’amministratore, nell’ambito delle rispettive competenze;
- l’intervento sia stato successivamente ratificato dagli stessi organi di gestione del condominio;
- se si è trattato di spese urgenti.
Le condizioni per il rimborso delle spese
Sempre secondo l’art. 1134 del codice civile, dunque, le spese sostenute dal singolo condomino, di regola, non sono rimborsabili.
Tuttavia, il divieto di rimborso non è assoluto.
Abbiamo visto che la legge individua una serie di situazioni, eccezionali, in cui è possibile affermare il diritto del singolo proprietario alla ripetizione delle spese sostenute per la gestione delle parti comuni.
Vediamole più nel dettaglio.
Autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea
In primo luogo, il condomino ha diritto al rimborso delle spese anticipate, di qualsivoglia natura, urgenti o no, per gli interventi sulle parti comuni da lui eseguiti se è prevista una preventiva autorizzazione dell’amministratore di condominio o dell’assemblea.
Allo stesso modo, il diritto al rimborso è riconosciuto anche in caso di successiva ratifica da parte dell’assemblea o dell’amministratore delle spese inizialmente non autorizzate.
Le spese urgenti
L’ipotesi più importante (e anche più problematica) di restituzione delle spese anticipate si ha quando le spese sostenute rivestono il carattere dell’urgenza.
L’art. 1134 del codice civile fa espressamente salvo il diritto al rimborso quando, appunto, “si tratti di spesa urgente”. In questo caso, la ripetizione delle spese anticipate è sempre garantita, anche se gli interventi eseguiti non sono stati preventivamente autorizzati o successivamente ratificati dagli organi del condominio.
La legge considera urgente la spesa la cui erogazione non può essere posticipata nel tempo allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, danno alle cose comuni (o, più in generale, ai condomini o a terzi).
Si tratta di spese per interventi che vanno eseguiti senza ritardo e, quindi, senza poter avvisare tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini o senza poter attendere le determinazioni dell’assemblea.
Le spese non rimborsabili
I giudici hanno precisato anche che le spese urgenti, per le quali è possibile ottenere il rimborso, sono soltanto quelle finalizzate alla conservazione delle parti comuni e non al mero godimento delle stesse. Non sono rimborsabili le spese sostenute per eventuali miglioramenti delle parti comuni o esclusive, anche se seguiti dal singolo condomino contestualmente a opere urgenti.
A titolo esemplificativo, sono stati considerati urgenti ai sensi dell’art. 1134 del codice civile gli interventi indifferibili di rifacimento del tetto, dei solai o del lastrico solare, i lavori di consolidamento delle strutture del fabbricato, nonché le opere disposte dalla pubblica amministrazione e quelle obbligatorie per legge da realizzarsi entro termini perentori.
In ogni caso, è sempre il condomino a dover dimostrare il carattere urgente delle spese sostenute al fine di ottenerne il rimborso. Tale prova potrebbe, in alcuni casi, consistere anche nella trascuratezza nel provvedere all’intervento urgente da parte degli organi del condominio.
di Giuseppe Donato Nuzzo
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