Le spese condominiali corrispondo agli oneri relativi alle parti comuni di un edificio, che devono essere corrisposti da tutti i proprietari delle varie unità immobiliari che ne fanno parte.
In altre parole, infatti, all’interno di un determinato stabile oltre alle singole unità di possesso esclusivo, sono presenti anche delle zone comuni che vanno mantenute e gestite ripartendo tra i comproprietari le varie spese.
Vediamo quindi insieme come funzionano le spese condominiali, come si ripartiscono e qual è la differenza tra spese condominiali ordinarie e spese condominiali straordinarie.
Che cos’è un “bene comune” all’interno di un immobile?
Prima di entrare nel vivo dell’argomento è molto importante fare una premessa, ossia cosa si intende per bene comune in un condominio, per esempio. A questo proposito viene in aiuto il Codice Civile che, all’articolo 1117, riporta un elenco di ciò che rientra sotto questa definizione, e cioè:
- tutte quelle parti di un edificio destinate ad uso comune, come il suolo dove l’edificio sorge, il tetto, la facciata, il portone, l’androne, le scale, i cortili, e via dicendo.
- Tutte le aree destinate al parcheggio e le zone dedicate ai servizi comuni come, lavanderie, sottotetti, ecc.
- Gli impianti, i macchinari e le installazioni di qualunque genere destinati a uso comune, quali ascensori, cisterne, impianti idrici e fognari, impianti di distribuzione del gas, del riscaldamento e dell’energia elettrica
Spese condominiali, cosa sono
Ma cosa rientra nelle spese di condominio? Sostanzialmente questi oneri si dividono in diverse tipologie che, più in generale, si distinguono tra spese ordinarie e spese straordinarie.
Rientrano nelle spese ordinarie tutti quei costi relativi alla normale gestione e manutenzione delle parti comuni tra cui, giusto per fare qualche esempio, le pulizie di scale, pianerottoli e cortili, la manutenzione e eventuale riparazione dell’impianto di illuminazione, il pagamento di assicurazioni e imposte, ma anche il compenso dell’amministratore di condominio e le possibili spese di cancelleria.
Le spese condominiali straordinarie, invece, si distinguono soprattutto per non essere costi continuative nel tempo e derivano da eventi particolari o contingenze del momento. Queste spese possono corrispondere a cifre anche piuttosto elevate e possono riguardare ad esempio il rinnovamento della facciata del fabbricato, oppure l’installazione di elementi nuovi come ascensori.
Queste spese, essendo appunto straordinarie, devono essere presentate durante le assemblee condominiali e vanno votate tra i condomini. Esistono però dei casi particolari, per cui non si deve votare gli interventi a maggioranza, dal momento che questi risultano essere obbligatori per legge, come nel caso in cui si debba intervenire sulla stabilità dell’immobile.
Come si ripartiscono le spese condominiali
E veniamo quindi a uno dei punti più delicati di questo tema: chi deve pagare le spese condominiali? Per la legge, in generale, è il proprietario di ogni singola unità che compone il fabbricato a doversi fare carico delle spese condominiali, indipendentemente che questo le utilizzi oppure no.
Nonostante ciò esistono però alcune situazioni particolari che possono essere prese in considerazione.
In affitto
Generalmente quando si parla di un immobile in affitto la ripartizione delle spese condominiali vede a carico del proprietario quelle straordinarie, mentre restano a carico dell’inquilino quelle ordinarie.
È importante però dire che i contratti di locazione possono prevedere anche una diversa ripartizione delle spese, a seconda di quanto concordato tra le due parti, anche se la persona responsabile per il condominio, e quindi a cui fare riferimento, è sempre il proprietario anche per ciò che riguarda il pagamento delle eventuali spese di cui si deve far carico l’inquilino.
L’usufrutto
Situazione simile in caso di usufrutto: al nudo proprietario, e cioè il titolare del bene, spetta il pagamento delle spese straordinarie, mentre l’usufruttuario, e cioè il titolare del diritto di godimento dell’immobile, deve farsi carico delle spese ordinarie. In questo caso però entrambe le parti sono responsabili nei confronti del condominio e questo significa che l’amministratore può fare riferimento per il pagamento delle spese ai due in maniera indistinta.
Comodato d’uso
Per ciò che invece riguarda la ripartizione delle spese condominiali nel caso di un contratto di comodato d’uso, queste sono generalmente a carico del comodatario, ossia colui che concede il bene in comodato, anche se è possibile che tra le due parti si prendano accordi diversi, suddividendosi le spese ordinarie e quelle straordinarie. In ogni caso il referente per il condominio rimane il comodante.
di Francesca Lauritano
Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.
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