Se si è acquistata una casa facendo ricorso alla stipula di un contratto di mutuo, è importante sapere che esiste per legge la possibilità di spostare il proprio mutuo presso un altro istituto bancario: la surroga. Si tratta di un’opzione che consente al mutuatario di poter accedere a tassi di mercato più vantaggiosi oppure di allungare il piano di ammortamento modificando l’entità delle rate mensili.
Ma che cos’è la surroga del mutuo e come funziona nel dettaglio? Quando si rivela conveniente surrogare il mutuo? Vediamolo insieme.
Cosa si intende per surroga del mutuo
La surroga del mutuo, introdotta ufficialmente nel 2007 attraverso il decreto per la rinegoziazione mutuo Bersani, consente al contraente di poter trasferire il mutuo in essere presso un altro istituto bancario, ritenuto più conveniente e che offra condizioni contrattuali più favorevoli.
Si tratta di un procedimento piuttosto semplice, che può essere richiesto in qualsiasi momento e che non ha alcun costo per il contraente, al di là di quello da sostenere per la stipula di una nuova polizza assicurativa incendio e scoppio; ricordiamo che la banca presso cui si ha in attivo il mutuo non potrà rifiutare la surroga, ma potrà in qualche caso proporre la rinegoziazione del finanziamento, mentre il nuovo istituto bancario prescelto avrà la facoltà di decidere se accettare o meno questa richiesta.
Come funziona la surroga del mutuo e come richiederla
La prima cosa da fare se si desidera procedere per questa strada è quella di individuare la banca che offra le condizioni maggiormente favorevoli, raccogliendo informazioni e procedendo con una simulazione della surroga del mutuo, in modo da avere ben chiaro il quadro generale.
Fatto ciò si dovrà inoltrare la richiesta formale all’istituto prescelto e successivamente avviare la pratica, presentando tutta la documentazione necessaria:
- Certificato di nascita
- Certificato di stato civile (eventuale matrimonio o sentenza di separazione)
- Carta d’identità e codice fiscale del richiedente e di eventuali altri intestatari o garanti
- Documentazione reddituale (ultime buste paga, copia del cud per lavoratori dipendenti o modello unico per lavoratori autonomi
- Copia dell’atto di acquisto dell’immobile, certificato di abitabilità e planimetria
- Copia della documentazione relativa alla sottoscrizione del mutuo
A questo punto il nuovo istituto di credito, se deciso ad accettare la richiesta, si metterà in contatto con la vecchia banca: è questa la fase definita di “colloquio interbancario” per avviare le pratiche di trasferimento del mutuo. Si tratta di una finestra temporale ben definita, perché il vecchio istituto di credito ha 30 giorni di tempo per rispondere. Finalizzate queste pratiche la nuova banca, in presenza del mutuatario e di eventuali garanti, attraverso un notaio redigerà l’atto ufficiale di surroga e le spese saranno tutte a carico del nuovo istituto.
Si può richiedere la surroga per tutti i mutui ipotecari per l’acquisto della prima casa, ma anche per seconde abitazioni, purché sempre di tipo residenziale; al contrario non sono ammesse surroghe per immobili non residenziali (garage, esercizi commerciali, ecc.). Fatta questa precisazione e pur non essendoci altre regole scritte o delle specifiche normative a proposito, esistono alcuni casi in cui non è possibile la surroga; molte banche, ad esempio, accettano il trasferimento di un mutuo solo dopo 12 mesi dalla sottoscrizione, per accertarsi dell’affidabilità del contraente.
Quando conviene la surroga
La decisione di surrogare un mutuo ovviamente deve portare un vantaggio per il cliente; questo può essere di tipo economico, con l’applicazione di tassi più bassi e condizioni più vantaggiose, oppure relativo al piano di ammortamento del mutuo, con una riduzione dell’entità delle rate mensili e un allungamento del periodo di rimborso, in modo da rendere più sostenibile l’impegno economico.
È molto importante valutare bene la convenienza di questa operazione: in Italia normalmente i mutui prima casa vengono concessi con l’ammortamento alla francese e ciò significa che i primi anni il contraente si troverà a pagare rate in cui le quote di interesse sono superiori rispetto agli ultimi anni, quando ci si avvicina alla data di estinzione del mutuo.
Ecco perché con buone probabilità può essere più conveniente surrogare il mutuo nella prima fase del percorso di finanziamento, anche se è buona norma valutare sempre l’andamento dei tassi di interesse sul mercato attraverso gli indici di riferimento Euribor e Eurirs e lo spread della banca.
Quante volte si può fare la surroga?
La normativa vigente (art. 120-quater del Testo Unico Bancario) non stabilisce un limite, pertanto un mutuatario potrà decidere di surrogare il mutuo ogni qualvolta trovi delle condizioni migliori. Dobbiamo però ricordare, come accennato sopra, che l’istituto di credito prescelto ha facoltà di accettare o meno le richieste presentate.
di Francesca Lauritano
Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.
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