Prima di tutto va precisato che che ogni condomino ha il diritto di intervenire all’assemblea (sesto comma dell’art. 1136 del codice civile), e deve quindi essere messo in condizione di poterlo fare. E ciò implica che l’avviso di convocazione (ultimo comma dell’art. 66 disp. att. c.c.) sia non solo inviato ma anche ricevuto nei termini previsti.
Del resto, l’assemblea è l’organo che adotta le decisioni più importanti nell’interesse del condominio; spetta poi all’amministratore porle in esecuzione.
L’avviso di convocazione ha due fondamentali funzioni:
- informare i condòmini della data in cui si terrà l’assemblea;
- mettere a conoscenza i destinatari di ciò di cui si discuterà in riunione.
Il contenuto dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale
Quale deve essere il contenuto e quali devono essere le modalità di comunicazione per l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale? Le indicazioni contenute nel già citato articolo 66, comma 3, disp. att. c.c. sono tassative e prevedono che l’avviso debba contenere l’indicazione del luogo, dell’ora dell’assemblea e i singoli punti posti all’ordine del giorno che saranno oggetto di discussione e di deliberazione.
L’obbligo di preventiva informazione dei condomini rispetto agli argomenti posti all’ordine del giorno dell’assemblea è dovuto ovviamente alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non minuziosi, l’oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l’importanza e di poter ponderatamente valutare l’atteggiamento da tenere in relazione alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti.
Il rispetto dei termini
L’avviso di convocazione dell’assemblea deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione. Per il calcolo va effettuato un conteggio a ritroso, partendo dal giorno fissato per l’assemblea di prima convocazione, che deve essere escluso dal calcolo e conteggiando 5 giorni all’indietro, fino ad arrivare al quinto, che deve essere incluso nel conteggio.
Il luogo della riunione
In assenza di espressa indicazione, la scelta del luogo è rimessa alla discrezionalità dell’amministratore, secondo il buon senso e criteri di opportunità.
Il potere dell’amministratore ha però un duplice limite:
- in primo luogo il limite territoriale. Sostanzialmente deve essere scelta una sede entro i confini della città in cui sorge l’edificio in condominio;
- un secondo limite è costituito, poi, dalla necessità che il luogo di riunione sia idoneo a consentire la presenza di tutti i condomini e l’ordinato svolgimento delle discussioni.
Dunque, elemento fondamentale per la legittimità della scelta è la raggiungibilità del luogo da parte di tutti i condomini. Per quanto riguarda, invece, il luogo dell’assemblea svolta in videoconferenza, com’è per il luogo fisico, insomma, anche per quello virtuale le indicazioni devono essere chiare, precise e univoche, ossia adatte a consentire di presenziare nei giorni fissati per l’adunanza in prima e seconda convocazione. In questo caso si parla di “luogo virtuale”.
Le modalità di convocazione dell’assemblea condominiale
L’avviso di convocazione deve avvenire “a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano”. In merito allo strumento della posta raccomandata e al problema della giacenza, è necessario che il condominio dimostri la data in cui esso è pervenuto all’indirizzo del destinatario. Se la raccomandata non viene consegnata per l’assenza del destinatario, la data coincide con quella di rilascio dell’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale (Cass., civ., sez. II, 30 ottobre 2020, n. 24041).
In caso di comunicazione effettuata dall’amministratore mediante posta elettronica certificata, la stessa può ritenersi validamente effettuata ai sensi di legge solamente se entrambi gli utenti (mittente e destinatario) siano titolari di Pec.
Il mancato rispetto delle indicazioni di legge
In caso di mancata, tardiva o incompleta convocazione di tutti coloro che hanno diritto a votare, le deliberazioni dell’assemblea condominiale sono annullabili ai sensi dell’articolo 1137 c.c.
Di conseguenza, ai fini della validità dell’assemblea condominiale, è sufficiente che l’invito all’assemblea, indipendentemente dalla sua effettiva conoscenza, sia stato regolarmente fatto a ogni condomino. Qualora, invece, il condomino impugni la deliberazione assembleare lamentando la mancata menzione della regolarità delle convocazioni, la prova che tutti i condomini siano stati tempestivamente avvisati incombe sul condominio.
di Ivan Meo
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