Quando si stipula un contratto di locazione è sempre consigliabile – anche se non obbligatorio – redigere un verbale di consegna dell’immobile. Non esistono forme particolari da rispettare, perché si tratta di una scrittura privata, nella quale le parti – cioè proprietario e inquilino – descrivono lo stato dell’immobile affittato, sia per uso abitativo sia per uso commerciale, all’inizio del rapporto contrattuale.
Il verbale (redatto in doppia copia) descriverà, nella maniera più dettagliata possibile, lo stato dell’immobile, includendo per esempio lo stato degli impianti, degli infissi, dei pavimenti, delle utenze, degli arredi (se ci sono). Nel verbale è opportuno specificare l’avvenuta consegna della somma concordata a titolo di deposito cauzionale per eventuali danni.
Con la sottoscrizione del verbale, il conduttore accetta l’immobile così come descritto nel verbale stesso. Dunque, se l’inquilino non contesta determinati difetti da lui riscontrati o facilmente riscontrabili al momento della consegna dell’immobile, quest’ultimo non può, in un successivo momento, chiedere l’annullamento contratto per le condizioni impraticabili dell’appartamento.
La restituzione dell’immobile
Al termine del contratto di locazione (nelle varie forme in cui tale conclusione può verificarsi), è altrettanto opportuno redigere un verbale di riconsegna dell’immobile. Anche in questo caso, il verbale deve essere sottoscritto da entrambe le parti e conterrà la descrizione dello stato dei locali, degli impianti e dei mobili (se presenti) alla data di riconsegna delle chiavi al proprietario.
Restituzione della cauzione
Se non ci sono danni, il locatore (cioè il proprietario) deve restituire al conduttore (l’inquilino) la cauzione versata, normalmente maggiorata degli interessi maturati.
È utile anche riportare le letture delle utenze, per esempio quelle relative all’energia elettrica, al gas, all’acqua, se queste sono state calcolate fuori dal canone di locazione, così da operare in un momento successivo l’eventuale conguaglio.
In caso di danni all’immobile
Eventuali danni presenti nell’immobile causati dall’inquilino (o comunque non risultanti nel verbale di consegna) devono essere puntualmente rilevati e descritti nel verbale nella maniera più dettagliata possibile.
In presenza di danni, il proprietario potrebbe trattenere (in tutto o in parte) la caparra versata quale deposito cauzionale o addirittura richiedere un rimborso economico al conduttore.
È consigliabile fotografare l’immobile al momento della riconsegna e, se possibile, munirsi di testimoni in grado poi di confermare o meno l’esistenza di eventuali difetti o danni.
Riconsegna con riserva
Se l’immobile presenta danni, le parti possono redigere il verbale di riconsegna con riserva. Il proprietario cioè si riserva di compensare in sede giudiziale un eventuale conguaglio futuro delle spese, delle bollette o di un danno ancora da quantificare, con il deposito cauzionale trattenuto.
Nel caso l’immobile abbia subito danni gravi, il proprietario può rifiutare la consegna delle chiavi, finché il conduttore non abbia ripristinato l’immobile allo stato iniziale oppure non si sia trovato un accordo bonario di risoluzione della questione.
Inquilino moroso
L’accettazione dell’immobile non implica la rinuncia a far valere i propri diritti di proprietario dell’appartamento nel caso di morosità o di danni all’immobile.
La riconsegna delle chiavi da parte del conduttore moroso non lo mette al riparo da eventuali azioni di recupero del credito maturato, quali le mensilità arretrate.
L’accettazione del proprietario delle chiavi non vale neanche quale tacita rinuncia al recupero delle somme spettanti per il periodo di mancato preavviso. Questa rinuncia non può essere dedotta dal semplice silenzio del locatore, ma deve risultare da atti o comportamenti inequivocabili. (Cass. civ. n. 15769/2015).
di Ivan Meo
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