Fondo Prima Casa 2026: chi può accedere alla garanzia Consap e cosa è cambiato dal 3 agosto

Aggiornato al 5 ottobre 2026.

Chi compra la prima casa di solito non si blocca sulla rata: si blocca prima, sull'anticipo. Una rata mensile molti la sostengono già, visto che pagano un affitto; mettere insieme il 20% del prezzo, più tasse e notaio, è un'altra storia, e lo è soprattutto per chi ha appena iniziato a lavorare.

Per questo esiste il Fondo di garanzia per la prima casa, che Consap gestisce per conto del Ministero dell'Economia e delle Finanze. Lo Stato garantisce alla banca una parte del capitale prestato, e così per alcune categorie di acquirenti il mutuo diventa più facile da ottenere. Dal 3 agosto 2026 la platea si è allargata a nuove categorie legate alla disabilità; nel frattempo continua a girare una semplificazione sbagliata, quella secondo cui "con Consap lo Stato ti finanzia l'80% della casa". Non funziona così, e vale la pena capire perché prima di cercare casa contando su quella cifra.

Consap non presta soldi

Il mutuo lo chiedi comunque a una banca o a un intermediario finanziario che aderisce all'iniziativa. Consap entra in gioco dopo, offrendo una garanzia pubblica su una parte della quota capitale del finanziamento.

Ne segue una cosa che molti scoprono tardi: essere ammessi al Fondo non vuol dire avere il mutuo. Consap stessa precisa che la concessione resta soggetta alle valutazioni autonome della banca, la quale continua a guardare il tuo reddito, la tua capacità di rimborso, la tua situazione finanziaria e l'immobile che vuoi comprare. La garanzia toglie alla banca una parte del rischio, non le toglie il giudizio.

Chi può accedere nel 2026

Dal 1° gennaio 2025 il Fondo non è più aperto a chiunque abbia i requisiti generali: la legge lo riserva a categorie precise. Oggi rientrano:

• giovani coppie sposate o conviventi da almeno due anni, in cui almeno uno dei due non abbia ancora compiuto 36 anni;
• famiglie monogenitoriali con figli minori;
• chi vive in affitto in un alloggio degli istituti autonomi per le case popolari;
• giovani sotto i 36 anni;
• famiglie numerose: tre figli sotto i 21 anni con ISEE fino a 40.000 euro, quattro figli con ISEE fino a 45.000, cinque o più figli con ISEE fino a 50.000.

A questo elenco, dal 3 agosto 2026, se ne aggiungono altre due.

Cosa è cambiato dal 3 agosto 2026

La legge 2 luglio 2026 n. 116, che ha convertito il decreto-legge 7 maggio 2026 n. 66 sul Piano Casa, ha ampliato la platea del Fondo. Possono ora accedervi anche le persone con disabilità permanente accertata ai sensi dell'articolo 3, comma 3, della legge 104/1992, e chi appartiene a un nucleo familiare in cui conviva da almeno due anni un figlio, una figlia, un fratello o una sorella del richiedente nella stessa condizione.

Sulle date conviene essere precisi, perché girano entrambe: la legge è in vigore dal 4 luglio 2026, mentre Consap ha indicato il 3 agosto come data da cui applica le nuove regole del Fondo, pubblicando nello stesso giorno la modulistica aggiornata.

Serve non avere altre case?

In generale sì: alla data della domanda non devi risultare proprietario di altri immobili ad uso abitativo, nemmeno all'estero. Fa eccezione la casa ricevuta in successione, anche in comproprietà con altri eredi, se è concessa in uso gratuito a genitori o fratelli.

Nuda proprietà, usufrutto e diritti arrivati da una successione sono casi a parte, e vanno letti con le regole del Fondo, non con quello che di solito si intende per "prima casa".

Fondo prima casa e agevolazioni fiscali non sono la stessa cosa

La garanzia Consap e le agevolazioni fiscali sull'acquisto della prima casa nascono da leggi diverse, con requisiti diversi. Avere i requisiti per una delle due non ti dà automaticamente l'altra, quindi vanno verificate separatamente.

Quanto può essere alto il mutuo, e per cosa

Il finanziamento ammesso al Fondo non può superare 250.000 euro. Puoi usarlo per comprare l'abitazione principale, per comprarla e insieme ristrutturarla con lavori che ne migliorino l'efficienza energetica, oppure per acquistare con accollo da frazionamento del mutuo del costruttore. Non vale invece per un mutuo destinato solo a ristrutturare una casa che possiedi già.

Gli immobili che restano fuori

La casa deve diventare l'abitazione principale di chi prende il mutuo, e non può rientrare nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico). Non deve nemmeno avere le caratteristiche di lusso previste dalla normativa a cui il Fondo rimanda.

In Umbria questo punto conta più che altrove. Un annuncio può chiamare "villa" un casale ristrutturato o una casa indipendente in campagna, ma la parola dell'annuncio non dice nulla sulla categoria catastale: un immobile descritto come villa può essere accatastato in tutt'altro modo, e viceversa. Per sapere se una casa è ammissibile si guarda la visura catastale, non la descrizione.

50, 80, 85 o 90%: che cosa garantisce davvero

Qui nasce gran parte della confusione. La garanzia ordinaria copre il 50% della quota capitale del finanziamento e, in presenza dei requisiti di legge, può salire.

Per alcune categorie prioritarie si arriva all'80% quando il mutuo supera l'80% del prezzo d'acquisto, oneri accessori compresi, e i requisiti economici sono rispettati. Le famiglie numerose possono arrivare all'80% con almeno tre figli e il relativo limite ISEE, all'85% con quattro, al 90% con cinque o più. Queste garanzie rafforzate sono state prorogate fino al 31 dicembre 2027.

Per le nuove categorie legate alla disabilità Consap indica una garanzia del 50%, che sale all'80% con un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

Un esempio con i numeri

Immagina un mutuo di 180.000 euro con le condizioni per la garanzia all'80%. Consap non versa 144.000 euro a chi compra: la garanzia pubblica copre nei confronti della banca l'80% della quota capitale, che all'inizio del mutuo, in questo esempio, vale appunto 144.000 euro. Man mano che paghi le rate il capitale residuo scende, e con lui scende l'importo garantito. A te arriva sempre e solo la somma del mutuo che la banca ti concede.

Quindi il mutuo al 100% è possibile?

Una banca può concedere un finanziamento molto alto rispetto al prezzo della casa, ed è proprio sopra la soglia dell'80% che la garanzia rafforzata pesa di più nella sua decisione. Ma la garanzia non ti dà alcun diritto a un mutuo al 100%: l'ultima parola resta alla banca.

Se c'è una cosa da chiarire prima ancora di visitare una casa è questa. Sapere di rientrare nel Fondo è utile; avere in mano una delibera della banca sul tuo reddito è un'altra cosa, ed è quella che ti dice davvero fin dove puoi spingerti con il prezzo.

Come si presenta la domanda

Non la presenti tu a Consap. La consegni alla banca o all'intermediario aderente insieme alla domanda di mutuo, ed è la banca a trasmetterla. Dal 3 agosto 2026 è disponibile la modulistica aggiornata, e Consap precisa che vanno usati solo i modelli ufficiali messi a disposizione da Consap, dal MEF o dall'ABI.

Prima di impostare una compravendita contando sulla garanzia, verifica due cose: che la banca che hai scelto aderisca davvero all'iniziativa, e che la tua operazione rispetti tutti i requisiti, immobile compreso.

Il Fondo aiuta, ma l'anticipo non sparisce

La garanzia pubblica può rendere più raggiungibile un mutuo con un rapporto alto tra finanziamento e valore della casa (il cosiddetto Loan to Value). Le altre spese dell'acquisto però restano, e vanno messe in conto fin dall'inizio. A seconda dell'operazione possono essere:

• le imposte sull'acquisto;
• il notaio, per il rogito e per l'atto di mutuo;
• la mediazione immobiliare, se compri tramite un'agenzia;
• la perizia e l'istruttoria della banca;
• eventuali polizze legate al mutuo;
• le somme per lavori, trasloco e arredamento, che nella fretta del primo acquisto quasi tutti sottostimano.

Il consiglio pratico è fare due conti separati: quanto puoi chiedere alla banca, e quanto devi avere da parte comunque, garanzia o no. Il secondo numero è quello che decide che casa puoi permetterti.

Se stai cercando casa a Todi e dintorni

Se pensi di usare il Fondo, diccelo quando ci chiedi un immobile: controlliamo noi la categoria catastale prima della visita, perché è meglio saperlo subito che scoprire a trattativa avviata che quella casa non è ammissibile. Per una prima stima della rata puoi usare il nostro calcolatore; per la parte sul tuo reddito e sulla garanzia, il riferimento resta la tua banca.