Ipoteca sulla casa del fisco, come cancellarla

Che succede se impugno la cartella di pagamento? Qualora il fisco – l’Agenzia delle Entrate-Riscossione o Equitalia – abbia iscritto un’ipoteca sulla mia casa posso pretendere che questa venga eliminata solo perché, in corso, c’è una causa? E posso star tranquillo che, prima della sentenza, non venga fatto il pignoramento e venduta all’asta? Purtroppo la risposta a tutte queste domande è negativa, per come confermato da una recente sentenza della Cassazione [1]. Tuttavia esistono delle soluzioni. Ma procediamo con ordine.

Quando si può iscrivere ipoteca sulla casa

Solo per debiti superiori a 20 mila euro per mancato versamento delle «cartelle di pagamento», l’Agente della riscossione può iscrivere ipoteca sulla casa. Se però il debito non supera il tetto di 120 mila euro, l’ipoteca non può sfociare in un pignoramento: essa resta, quindi, una misura priva di alcuna efficacia in termini di esecuzione forzata. Ma chi vuol vendere l’immobile difficilmente lo potrà fare perché nessuno vorrà acquistarlo con un peso come, appunto, l’ipoteca iscritta dal fisco. Allora che fare? Cosa prevede la legge per consentire al contribuente di togliere l’ipoteca della casa?

 

Prima di spiegarlo però, è importante un ulteriore chiarimento. Non è detto che chi si è visto iscrivere un’ipoteca sulla casa sia necessariamente soggetto al pignoramento. Innanzitutto perché non sempre Equitalia o l’Agente della Riscossione procede alla vendita forzata, essendo una procedura costosa, lunga e rischiosa. Spesso, pertanto, resta l’ipoteca senza alcuna conseguenza sul piano pratico.

Inoltre, se l’immobile su cui è iscritta ipoteca è anche l’unico di proprietà del contribuente, adibito a civile abitazione, non di lusso e di residenza, esso non può mai essere pignorato anche se il debito con il fisco supera 120 mila euro. È una garanzia prevista dalla legge che viene comunemente chiamata “impignorabilità della prima casa”, anche se il termine non è appropriato: non deve, infatti, trattarsi della «prima» casa, ma dell’«unica».

Come togliere l’ipoteca dalla casa?

L’unico modo per far scendere il debito nei confronti del fisco al di sotto del fatidico tetto di 20 mila euro e, così, pretendere la cancellazione dell’ipoteca è pagarne almeno una parte. Quella parte, cioè, che eccede 20.000 euro. Lo si può fare anche tramite richiesta di rateazione. Se il debito scende sotto tale soglia, l’Agente della riscossione è tenuto a cancellare l’ipoteca.

Quindi se viene iscritta ipoteca sulla casa per una cartella non pagata di 25 mila euro e il contribuente decide di versare 5.001 euro, l’ipoteca viene cancellata (potrà essere necessario presentare un’apposita istanza) e, conseguentemente, si potrà anche vendere l’immobile.

Allo stesso modo per il pignoramento: chi ha un’ipoteca per 200 mila euro e vuol star sicuro che l’immobile non venga messo all’asta, non dovrà far altro che chiedere una rateazione per 80 mila euro: in tal caso, si sospendono le esecuzioni forzate sulla parte di debito dilazionato e viene scongiurato il superamento del tetto «fatidico».

 

Che succede se faccio ricorso?

Anche i crediti contestati dal contribuente, sempre se iscritti a ruolo, concorrono a raggiungere la soglia di 20 mila euro necessaria per l’iscrizione di ipoteca da parte dell’Agente della riscossione. Secondo la Cassazione non basta presentare un ricorso al tribunale e fare un’impugnazione per poter scongiurare la misura cautelare.

In tema di iscrizione di ipoteca relativa a debiti tributari, per il raggiungimento della soglia minima di 20mila euro, occorre fare riferimento a tutti i crediti iscritti a ruolo, anche se oggetto di contestazione da parte del contribuente, atteso che, per legge, il ruolo costituisce «titolo esecutivo» sulla base del quale il concessionario «può procedere ad esecuzione forzata», ovvero «può promuovere azioni cautelari conservative, nonché ogni altra azione prevista dalle norme ordinarie a tutela del creditore», purché «sia inutilmente trascorso il termine di 60 giorni dalla notificazione della cartella di pagamento». Dunque non rileva la presenza di una impugnazione.