La ricerca del terreno edificabile è il primo passo da compiere per chiunque si stia cimentando con il progetto di costruzione di una casa: come trovare quello giusto, quanto costa un terreno in Italia e a quanto ammontano le spese durante una compravendita? In questa guida, facciamo chiarezza sull’argomento.
Cosa vuol dire terreno edificabile
Un terreno si definisce edificabile quando può essere utilizzato a scopo edificatorio, sulla base dello strumento urbanistico generale adottato dal Comune di riferimento, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi o piani specifici. In particolare, è bene chiarire la differenza normativa tra terreno agricolo e terreno edificabile: i terreni agricoli sono tassati sulla base del reddito dominicale, l’entrata netta proveniente dai terreni che si trovano nel territorio statale e di conseguenza iscritti al catasto dei terreni; i terreni edificabili sono tassati sulla base del reddito generato (di solito, maggiore). È questo requisito a determinare il passaggio da terreno agricolo a terreno edificabile.
Terreno edificabile in vendita: come scegliere quale comprare
Per decidere se acquistare un terreno edificabile in vendita, occorre conoscere il piano urbanistico del Comune in cui questo è sito: è fondamentale sapere se sono previsti, in futuro, progetti che prevedono la realizzazione di costruzioni, strade, opere pubbliche o private che possono interferire con ciò a cui è destinato il terreno. Può essere una buona idea anche studiarne il carattere geografico, se c’è un corso d’acqua nelle vicinanze o se è battuto da pioggia, vento o altri elementi atmosferici. In generale, quando si sta valutando un terreno in vendita, è consigliabile compiere un’analisi che comprenda la verifica della composizione geologica e l’eventuale rischio sismico della zona. È bene valutare non solo le caratteristiche naturali ma anche l’intervento umano: se la zona è rumorosa (in prossimità di autostrade, verificare che siano presenti barriere antirumore) o inquinata, e se ci sono industrie nelle vicinanze meglio conoscere che tipo di lavorazioni svolgono.
Come calcolare il valore di un terreno edificabile
La prima cosa da tenere presente, quando si parla di valore di un terreno, è che i terreni edificabili costano sempre di più (e valgono di più) rispetto ai terreni agricoli. Questo elemento, tuttavia, è da tenere presente non solo in fase di compravendita ma anche dopo l’acquisto, influenzando l’ammontare delle tasse sulla proprietà. Il valore di un terreno edificabile si compone di fattori estrinsechi ed intrinsechi. Il più importante dei fattori estrinsechi da considerare è il cosiddetto indice di fabbricabilità (o indice fondiario), che dice quanto è possibile costruire su quel determinato lotto di terreno: rappresenta il rapporto tra la cubatura edificabile di un terreno e la sua superficie totale, si indica con la sigla Lf ed è espresso in m3/m2. Questo dato è riportato nel Piano Regolatore Generale del comune in cui è sito il terreno che si desidera acquistare. Il valore del terreno edificabile è dato dalla combinazione di diversi dati: il prezzo del lotto a mq, la superficie del terreno, l’indice di fabbricabilità, il valore di mercato/mq del fabbricato da realizzare, il valore totale. Un altro fattore che incide sul valore del valore del terreno sono le condizioni economiche e il momento in cui avviene la compravendita: come negli immobili, anche il mercato dei terreni è sempre condizionato da agenti esterni.
Qual è il costo di un terreno edificabile in Italia
I dati riportano che i prezzi dei terreni, sia agricoli sia edificabili, in Italia sono più alti rispetto al resto dell’Europa: influiscono la conformazione del territorio, il suo valore in relazione alle bellezze naturali e le attrazioni, ma anche peculiarità di una regione sull’altra. In particolare, è la Liguria la regione con i valori più alti in fatto di terreni edificabili: fino a 108.000 € per ettaro. Mediamente, il prezzo si aggira sui 40.000 €. La Sardegna presenta ancora valori inferiori, circa 17.000 €. Per quanto riguarda invece il costo dei terreni edificabili al metro quadro, le cifre sono così ripartite: 600 €/mq al Nord, 650 €/mq al Centro, 480 €/mq al Sud. Come negli immobili, anche nei terreni si percepisce un divario di valori all’interno della Penisola.
Acquisto terreno edificabile: cosa c’è da pagare
Quando si intraprende l’acquisto di un terreno edificabile è bene sapere che tutte le spese sono a carico della parte acquirente. Ecco quali sono le spese previste, in base alla normativa vigente:
- imposta di Registro: 9% per quanto riguarda i fabbricati, i terreni fabbricabili non soggetti ad IVA,e i terreni non agricoli. L’imposta sale al 12% per i fabbricati rurali e i terreni agricoli, ma scende al 2% nel caso si tratti di acquisto prima casa. Se l’atto è soggetto a IVA c’è un costo fisso di 200 € e in tutti i casi d’imposta proporzionale, il minimo sono 1.000 €;
- imposta Ipotecaria: circa 50 €;
- imposta Catastale: circa 50 €;
- visure ipotecarie, catastali e camerali: incluse nel preventivo del notaio;
- tassa per l’Archivio Notarile: variabile in base al valore dichiarato.
Da questo elenco, sono escluse le spese contestuali a un eventuale mutuo richiesto per l’acquisto del terreno: in questo caso, la situazione dipende a seconda dell’ipotesi di finanziamento proposta dalla banca.
di Aurora Tamigio
Questo post Terreno edificabile: una guida per orientarsi durante una compravendita é pubblicato da Immobiliare.it.