Nel caso di un contratto di affitto, il rapporto tra proprietario e inquilino è disciplinato anche in caso di controversie. In questo approfondimento cerchiamo di far luce su un caso specifico, quello che, in gergo giuridico, riguarda le molestie. Che cosa si intende? E, a livello pratico, in che cosa consistono?
Prima di tutto qualche definizione, che prendiamo dalle norme giuridiche e che cerchiamo di semplificare un po’. L’articolo 1585 del Codice Civile prevede che il locatore (cioè il proprietario dell’immobile che viene affittato) è tenuto a garantire il conduttore (cioè l’inquilino che affitta l’immobile) dalle molestie, che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa (l’immobile), arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima.
Inoltre è previsto che il locatore non sia tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, ma ha comunque la facoltà di agire contro di essi in nome proprio.
Quindi, quando si tratta di affitti, che cos’è una molestia? Si tratta di fatto dell’atto che tende a diminuire o togliere la cosa (l’immobile) materialmente senza che il molestante avanzi pretese di diritti sulla cosa stessa o sul suo godimento; è molestia di diritto la contestazione sulla cosa o sul suo godimento, compiuta con atti giudiziali o stragiudiziali assumendo pretese di diritto sulla cosa locata, intendendosi sempre di diritto quantunque risulti in definitiva infondata la pretesa giuridica del molestante.
Le molestie di fatto
Si tratta di situazioni in cui i terzi non avanzano domande di natura giuridica, ma si limitino a ostacolare godimento del bene (l’immobile o la casa affitata) da parte del conduttore mediante impedimenti concreti o con attività materiali riconducibili al concetto di atto illecito.
In questo caso la garanzia del locatore non è più dovuta e di fronte a simili molestie il conduttore, per ottenere tutela, deve agire direttamente nei confronti dell’autore delle molestie stesse.
Qualche esempio di molestie di fatto
Sono state qualificate come molestie di fatto, dalle quali il locatore non è tenuto a garantire il conduttore, le interferenze elettromagnetiche provocate dalle emittenti televisive conduttrici della struttura realizzata dalla stessa locatrice nel cortile attiguo al capannone condotto in locazione dalla società ricorrente (Cass. civ., sez.III, 9 maggio 2008, n. 11514).
Oppure, l’infiltrazione d’acqua proveniente dall’appartamento sovrastante a quello affittato rappresenta a tutti gli effetti una molestia di fatto che legittima il conduttore a rivolgersi all’autore del danno, con conseguente richiesta di risarcimento per il ripristino dell’immobile danneggiato e per il ristoro degli altri danni eventualmente subiti in relazione al sinistro occorso (Trib. Genova 28 maggio 2015).
Un caso analogo è quello della rottura di una tubazione di scarico condominiale che ha causato danni all’appartamento del conduttore, per il risarcimento del quale questo deve agire nei confronti del condominio, visto che non è possibile ritenere il locatore responsabile dell’evento dannoso (Cass. civ., sez. III, 18 ottobre 2012, n. 17892).
Costituisce molestia di fatto anche la mancata potatura della siepe posta a confine con l’immobile oggetto del contratto di locazione, perché comporta la riduzione di aria e di luce nel giardino oggetto della locazione.
E ancora: sono molestie di fatto i danni riportati dall’immobile locato a seguito di lavori di ristrutturazione compiuti da una terza persona sulla limitrofa sua proprietà (Cass. civ., sez. III, 15 dicembre 2015, n. 25219).
Infine, è stato considerato comportamento come molestia di fatto quello di lasciare il cane libero di imbrattare parti comuni dell’edificio condominiale: in questo caso si tratta di un’azione che può interferire negativamente con il sereno godimento da parte della conduttrice dell’immobile locato, e rispetto alla molestia di fatto il locatore non è tenuto a prestare garanzia, essendo, d’altra parte, riconosciuta allo stesso conduttore la facoltà di agire in nome proprio contro il terzo autore dell’illecito (App. Milano sez. III, 3 marzo 2021, n. 366).
Le molestie di diritto
La molestia si può manifestare in due maniere differenti e cioè quando il terzo faccia valere delle pretese sull’immobile affittato contestando con atti giudiziali il diritto del locatore. Ma anche quando una terza persona riduca di fatto il godimento e l’uso dell’immobile al conduttore in base a pretese limitazioni del diritto del conduttore (es. facendo valere limitazioni della proprietà derivanti da rapporti di vicinato).
Invero, la molestia in esame, per la quale è stabilito l’obbligo di garanzia del locatore, si verifica quando un terzo, reclamando sul bene locato diritti reali o personali in conflitto con le posizioni accordate al conduttore dal contratto locativo, compia atti di esercizio della relativa pretesa implicanti la perdita o la menomazione del godimento del conduttore.
Diversamente, nel caso, invece, in cui il terzo non avanzi pretese di natura giuridica ma arrechi, col proprio comportamento illecito, pregiudizio al godimento del conduttore, la molestia è di fatto e il conduttore può agire direttamente contro il terzo ai sensi del secondo comma dell’art. 1585 c.c. (Cass. civ., sez. III, 15 dicembre 2015, n. 25219).
di Maurizio Tarantino
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