Nei contratti d’affitto ad uso abitativo, è da considerarsi nulla qualsiasi pretesa sul contratto che impone all’affittuario di eliminare a sue spese, alla riconsegna dell’immobile, le conseguenze del deterioramento del bene affittato all’uso quotidiano ed alla normale usura. Infatti, la legge rimette, di regola, queste spese al proprietario del bene affittato.
Questo principio lo ha sancito il Tribunale Milano, sez. XIII civ., con la sentenza 19 novembre 2021, n. 9637, che richiama quanto affermato dalla Cassazione nella sentenza n. 29329/2019: è escluso che il proprietario possa può pretendere che il conduttore, al termine del contratto di locazione, riporti l’immobile a nuovo.
Il caso studio
Nel caso di specie, in primo luogo, all’atto della riconsegna dell’immobile ai proprietari/attori nessun danno era stato constatato in contraddittorio tra le parti.
In secondo luogo, i danni, peraltro solo successivamente all’avvenuta riconsegna, potevano essere qualificati come derivanti da normale usura, non costituendo danni determinati da un impiego improprio dell’immobile e/o comunque eccedenti l’ordinario utilizzo della cosa.
Ciò vale per le scalfitture alle porte e alle pareti, per i fori lamentati nel vano doccia, sia per il disallineamento delle ante dei mobili della cucina, che delle ante degli armadi, in quanto l’appartamento è stato utilizzato per 3 anni e non vi è prova che l’arredamento fornito fosse di eccezionale qualità.
Analoghe considerazioni valgono per le macchie ai materassi, rispetto alle quali la parte ricorrente aveva provveduto direttamente alla sostituzione, senza aver dato prova di aver preventivamente posto in essere le meno onerose operazioni di pulizia.
È escluso, pertanto, che ai resistenti debbano essere posti a carico esborsi maggiori (sostituzione) di quelli che il locatore avrebbe sostenuto usando l’ordinaria diligenza (pulizia, peraltro neppure allegata né provata).
Infine, poiché i locali sono stati oggetto di lavori di ristrutturazione durante il contratto d’affitto non si piò escludere con assoluta certezza che i danni non siano stati determinati, non dall’utilizzo del conduttore, ma dai medesimi lavori di manutenzione straordinaria.
A queste considerazioni non può che conseguire il rigetto della domandadel locatore.
di Roberto Rizzo
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