Per effetto del recente decreto Draghi, dal 15 marzo l’Italia si è tinta nuovamente di rosso e arancione, con l’unica eccezione della Sardegna in fascia bianca. Nonostante le indicazioni governative ufficiali chiariscano che le visite immobiliari per comprare o affittare casa siano consentite – come abbiamo raccontato in questo articolo – abbiamo voluto chiedere ad alcune delle voci più autorevoli del settore quali potrebbero essere gli effetti delle nuove restrizioni sul mercato immobiliare. Quali saranno i risvolti sul comparto nel breve e medio termine? E soprattutto quali le previsioni per i mesi estivi, nella speranza di una ripartenza in quella che tradizionalmente non è una buona stagione per le compravendite?
Il sentiment delle associazioni di categoria
Seppure con la dovuta prudenza, per le associazioni di categoria lo scenario attuale si annuncia diverso da quello dello scorso anno e sembrerebbe prevalere un timido ottimismo, supportato anche dalle recenti rilevazioni sul mercato, come quella diffusa dall’Agenzia delle Entrate.
Credo che questo nuovo lockdown non possa essere paragonato a quello di marzo-aprile del 2020 sia perché, dopo un anno, siamo tutti, seppur molto stanchi, più abituati alla convivenza con il virus e sia perché, anche nelle zone rosse, molte attività sono consentite, tra le quali, la nostra, avendo fatto comprendere al Governo, sin da maggio dell’anno scorso, l’importanza dei servizi di intermediazione immobiliare sempre “necessari” a tutela del cittadino e a beneficio del mercato.
Pertanto se da una parte la pandemia continua a creare molta preoccupazione, dall’altra ci sono tanti fattori positivi che ci rendono fiduciosi per l’immediato futuro, quali i tassi di interesse dei mutui ai minimi storici, il notevole aumento dei risparmi delle famiglie italiane, la straordinaria voglia di casa registrata nel 2020 viene confermata nei primi mesi del 2021, la misura del Superbonus 110%, la fondata previsione per i mesi estivi di un forte impulso per le locazioni turistiche e soprattutto l’accelerazione della campagna di vaccinazione che sarà determinante nel ripristinare a pieno quella fiducia da sempre fondamentale per la vitalità del mercato immobiliare. Perciò dobbiamo essere realisti, ma ottimisti!.Gian Battista Baccarini, Presidente Nazionale FIAIP
A differenza del primo lockdown del marzo 2020, le attività degli agenti immobiliari non dovrebbero subire restrizioni particolari da questa nuova chiusura forzata. Pertanto, non ci aspettiamo effetti particolarmente negativi nel breve e medio termine sul comparto immobiliare. Anzi, gli ultimi dati dell’Agenzia delle Entrate hanno confermato il sentiment dei nostri operatori, con un 2020 andato meglio del previsto. L’investimento immobiliare continua a confermarsi ancora una volta il più sicuro e vantaggioso.
L’emergenza sanitaria non ha fatto venir meno l’interesse o la necessità di avere una seconda casa di proprietà. Anzi, il Covid-19 e le chiusure forzate hanno enfatizzato nuove esigenze e interessi. Se da un lato la limitazione negli spostamenti ha penalizzato gli investimenti stranieri verso gli immobili delle nostre città d’arte e località di mare e montagna, dall’altro ha acceso l’interesse di molti italiani verso l’acquisto della seconda casa da adibire come buen retiro durante i periodi di lockdown. Ma il rilancio di questo segmento di mercato dipenderà molto anche dalla diffusione del vaccino anti-Covid19 tra la popolazione.Santino Taverna, Presidente nazionale Fimaa-Confcommercio
Anche se difficoltosa e complicata, l’analisi dei dati di mercato si rivela – ora più che mai – strumento fondamentale sui cui basare qualche speranza più concreta per i prossimi mesi
Fare previsioni sul mercato residenziale nei prossimi mesi è veramente complesso, tuttavia, definire alcuni macro trend è necessario per cercare di cogliere le dinamiche in essere. Il sentiment di FIMAA MILMB, attraverso il monitoraggio di alcuni indicatori, mira a mettere a fattor comune l’esperienza quotidiana dei propri Associati. Cose emerge dall’ultima rilevazione?
L’andamento del primo quadrimestre del 2020 e le previsioni per i prossimi mesi per il mercato residenziale di Milano evidenziano una domanda percepita in rallentamento e la stabilità dei prezzi. L’indice sintetico della compravendita (che misura il grado di ottimismo/pessimismo degli operatori) resta comunque in territorio abbondantemente positivo (124%), mentre per le locazioni lo scenario si presenta meno positivo.
La situazione appare diversa nella città metropolitana di Milano. La nuova domanda, che sembra essere mutata prediligendo metrature più ampie e soluzioni con spazi esterni rispetto alla location più vicina al centro città, appare consolidata. Gli operatori si aspettano una domanda in aumento e l’attesa staticità dei prezzi dovrebbe favorire la conclusione di un buon numero di deal. L’indice sintetico (126%) mostra la tenuta del mercato che anche per le locazioni (129%) è al di sopra della media storica.Vincenzo Albanese, Presidente FIMAA Milano Lodi Monza Brianza
Prudenza, oculatezza strategia e nuove esigenze: sono parole ricorrenti tra le riflessioni degli esperti, che alla ricerca di un nuovo equilibrio monitorano costantemente l’evolversi del contesto e la riapertura di altri settori strategici, come il turismo.
Serve grande prudenza rispetto agli investimenti destinati soprattutto alla compravendita residenziale: si va incontro a ulteriori incertezze economiche. Il mercato delle locazioni, già in forte sofferenza, necessita di riforme normative urgenti per poter ripartire. La scelta deve essere oculata, proiettata nel lungo termine, responsabile, conforme alle nuove esigenze di lavoro e di didattica a distanza, di necessaria condivisione degli spazi, di ubicazione strategica rispetto a servizi e trasporti: occorre puntare sul miglioramento della qualità della vita. Emerge evidente anche da una lettura attenta della rilevazione prezzi immobili per il 2020, presentata di recente dalla CCIAA di Milano Monza Brianza Lodi.
Rispetto a una possibile ripartenza nel periodo estivo, con l’auspicato calo della diffusione del virus, il settore turistico potrebbe dare nuova linfa al mercato sia nella locazione che nella compravendita. E nelle città potrebbero aumentare gli utenti di fascia media, trovando forse qualche occasione in più nel mercato dell’usato, per il quale sono numericamente scese di molti punti percentuali le transazioni del 2020 rispetto al 2019 (dati OMI) e ci sono buoni incentivi per la riqualificazione.Beatrice Zanolini, Consigliere della Camera di Commercio di Milano, Monza Brianza, Lodi
Agenzie e professionisti pronti ad affrontare le nuove sfide
Anche per il mondo delle agenzie immobiliari è difficile sbilanciarsi su previsioni troppo nette. Ma sicuramente emerge una rinnovata consapevolezza della centralità della casa per il cliente, ora più cosciente dei nuovi bisogni legati a spazi più ampi e a un maggior livello di comfort abitativo. E lo sguardo non può che posarsi sul sistema economico nel suo insieme.
Gli effetti del nuovo lockdown saranno da valutare in base alla durata, alla curva epidemica e alla campagna vaccinale ma, rispetto a marzo dello scorso anno, le agenzie immobiliari sono più pronte per affrontare la situazione con strumenti 4.0 per portare avanti le attività. Gli effetti del primo lockdown non sono stati così incisivi sul mercato residenziale: le compravendite hanno chiuso il 2020 con un -7,7%, un calo abbastanza esiguo se pensiamo alla chiusura delle agenzie e che non indica né una crisi, né il calo della voglia degli italiani di comprar casa. Nel breve-medio termine ci aspettiamo un lieve assestamento della curva rialzista che ha caratterizzato gli ultimi due trimestri dell’anno (+3% e +8,8%) ma, con la somministrazione del vaccino in atto, contiamo che le compravendite si riprenderanno velocemente. Sono tanti gli italiani che già con il primo lockdown hanno avvertito il desiderio e la necessità di cambiare casa o località a favore di spazi più aperti, o semplicemente con una camera in più da adibire a studio, e pensiamo che questo trend proseguirà per tutto il 2021.
Marco Speretta, direttore generale Gruppo Gabetti
Questo momento di incertezza e difficoltà ha messo e sta mettendo a dura prova il nostro Paese. Tuttavia ha fatto anche comprendere le capacità e le forze che, come persone e come aziende, abbiamo per superarlo ed uscirne nel migliore dei modi. Sul comparto casa l’emergenza sanitaria ci ha permesso di prendere ancora più consapevolezza della sua importanza come bene primario e bene “rifugio” in tutti i sensi. Di conseguenza la centralità dell’immobile è emersa ancora più prepotente, così come confermato anche dalle nostre analisi che mostrano la forte volontà di migliorare l’attuale situazione abitativa o valutare l’acquisto di una soluzione più vicina alle mutate e nuove esigenze che il lockdown ha scatenato. Il mattone regge, è resiliente e la domanda immobiliare è vivace, non si è fermata bensì si è modificata. Anche come Gruppo Tecnocasa non abbiamo mai arrestato la nostra crescita, continuando a mettere in campo tutte le forze e gli strumenti necessari per attraversare al meglio il delicato momento economico. Continuiamo ad essere focalizzati sullo sviluppo sostenibile delle nostre reti nell’ottica della centralità del cliente attraverso un costante impegno orientato all’innovazione dei processi e dei servizi per reagire con prontezza e agilità, dando un vantaggio competitivo alle agenzie ed un servizio affidabile ed efficiente al cliente.
Luigi Sada, Amministratore Delegato Tecnocasa Franchising SpA
Il mercato immobiliare ha già dimostrato nel 2020 una grande capacità di ripresa. Rispetto alle previsioni catastrofiche le compravendite effettuate lo scorso anno sono state 557.926 a fronte di un’attesa di 50.000 transazioni in meno. L’andamento delle compravendite ha trascinato con sé anche il comparto mutui che ha archiviato numeri positivi. Le restrizioni legate alla pandemia incidono negativamente sull’operatività, tuttavia l’utilizzo di tecnologia e metodologie “smart” aiutano a contenere il disagio di una situazione eccezionale. Inoltre, come abbiamo già visto nei mesi passati, nel momento in cui le restrizioni vengono allentate c’è una corsa al recupero, alimentato anche dalla voglia di un ritorno alla normalità che è sempre più palpabile. Non voglio parlare di revenge shopping dopo un periodo di astinenza forzata dalle nostre abitudini, quanto di ritrovare quel benessere psicofisico che ci permette di prendere decisioni importanti come l’acquisto di casa con una certa lucidità.
La preoccupazione più concreta riguarda il sistema economico nel suo insieme, dopo che verranno sbloccati sfratti e licenziamenti e le moratorie su mutui e finanziamenti termineranno. Quale scenario reale dovremo affrontare? Il tema è politico, ha respiro europeo e le ricadute sulla società civile e l’economia reale non sono determinabili. Siamo chiamati a coltivare un sano ottimismo agendo però con responsabilità, prudenza ed una visione di lungo periodo.Ilaria Profumi, Chief Operating Officer RE/MAX Italia
Oltre all’evoluzione della crisi sanitaria – a cui il comparto immobiliare sembra aver risposto con una solidità maggiore rispetto a molti altri settori – per delineare uno scenario futuro più roseo rimane centrale il ruolo dell’accesso al credito.
Nel breve periodo il mercato immobiliare dovrà confrontarsi con un’incognita in particolare: il comportamento che terranno gli istituti di credito nel giudicare la documentazione reddituale per l’anno 2020 anno in cui, la cassa integrazione ha compromesso quasi la totalità delle posizioni lavorative. Auspichiamo quindi che gli Istituti lavorino per trovare un giusto compromesso, che tenga dell’eccezionalità del periodo che attraversiamo.
Per quanto riguarda invece le prospettive di medio lungo termine, non si prevedono grandi contraccolpi. I prezzi resteranno stabili, anche se si prevede un aumento dei venditori che accelereranno la vendita per far fronte a problematiche economiche contingenti.
Infine, per quanto riguarda i mesi estivi, il numero di compravendite è sempre stato caratterizzato da un lieve calo di lavoro. Una tendenza questa, che negli ultimi 20 anni si è dilatata tra i mesi di giugno e settembre. Per quanto riguarda il 2021, il numero di compravendite dipenderà soprattutto dalla situazione psicologica di acquirenti e venditori, a fronte della possibilità o meno di andare incontro a nuove chiusure ed allo stato di avanzamento del piano vaccinale in corso.Mirko Cecconi, Mediatori Group
Ovviamente fare previsioni in questo momento particolare non è semplice. I dati ufficiali, influenzati dalla pandemia degli ultimi 12 mesi, non sono dei più rosei, anche se vi sono stati segnali eloquenti da parte della clientela alle prese con la ricerca dell’immobile di proprio gradimento, che da parte dei colleghi sul territorio che sono tutt’altro che negativi.
Per il futuro a breve-medio termine non possiamo che confidare in una sostanziale tenuta di quanto emerso sino a oggi, fermo restando che il periodo estivo, oggi come ieri, è tradizionalmente momento di riflessione e di calma. A differenza delle più pessimistiche previsioni paventate sin dall’inizio della crisi mondiale, ci teniamo a confermare, nonostante le oggettive difficoltà e il diverso approccio sia della clientela sia degli operatori, che non vi è stato un collasso del mercato immobiliare, sorretto, a nostro avviso dalla tenuta forte e decisa del settore finanziario. Emerge in maniera chiara che l’accesso al credito gioca e giocherà un ruolo determinante nel prossimo futuro.Alessandro Masiero, Direttore Commerciale L’Immobiliare.com, marchio storico della Famiglia Grimaldi dal 1965
Le riflessioni del mondo immobiliare non possono che abbracciare anche comparti contigui e trainanti, come quello alberghiero e quello ristorativo. E si deve anche tenere conto delle dinamiche degli acquirenti stranieri.
Il settore immobiliare è visto oggi come un investimento. Con l’emergenza sanitaria si guarda all’immobile come un bene rifugio per: vivere, lavorare, studiare e mettere al sicuro i propri risparmi. Le grandi città (Milano, Roma, Napoli, Firenze, Torino e Bologna) non hanno subito contraccolpi, ma al contrario hanno visto rivalutarsi le unità immobiliari in zone centrali, e in quelle alle porte della città con più confort.
Il settore turistico alberghiero, della ristorazione, dei negozi e degli uffici è in crisi. Solo chi crede nella campagna vaccinale e quindi dell’immunità di gregge (che si dovrebbe raggiungere nell’estate 2022), sta acquistando approfittando di prezzi vantaggiosi, puntando al rilancio del turismo.
All’investimento agricolo si rivolge una clientela con importanti risorse economiche, che mira alla nascita e il rilancio di attività agro-alimentari di eccellenza (vino, olio, formaggi, legname pregiato, cereali biologici). Quest’anno mancheranno gli affitti tradizionali nelle zone turistiche, ma si incentiveranno le presenze giornaliere. Avranno grande slancio i “nuovi cantieri” nei luoghi di mare e di montagna e gli interventi di ristrutturazione e restauro, sul Lago di Garda, Lago di Como e Lago Maggiore. Chi potrà investirà nelle ville con piscina o nei residence attrezzati, dove poter vivere le vacanze e non solo, in strutture più salutari e confortevoli.Paolo Bellini, Founder and Developer of Real Estate Networks
Il nostro gruppo opera prevalentemente sul Lago di Garda, indubbiamente territorio che presenta deformità se raffrontato alla media del panorama nazionale. Il lago resta per molti versi un rifugio sicuro dal punto di vista dell’investimento, con prezzi sono aumentati di circa il 3%. Oggi ci ritroviamo nelle stesse identiche situazioni di un anno fa, con unica ma sostanziale differenza: i forti investimenti effettuati per le promozioni e la presenza sul mercato straniero. Tali investimenti hanno portato a un imponente incremento di fatturato del 51%. Gli effetti post pandemia stanno sicuramente incidendo in maniera esponenziale in particolare riferendosi a richieste del mercato sempre più orientate verso abitazioni di diversa modulazione, con spazi pertinenziali ampi, terrazze e/o giardini, sempre maggiori e in particolare valutando acquisizioni di case che dispongano di almeno una stanza in più.
Alla luce dei movimenti di cui sopra, ritengo di esprimere in maniera prudenziale che il nostro gruppo si avvantaggerà di un notevole e ulteriore balzo in avanti che ritengo potrebbe assestarsi in minimo un 40% in più di fatturato per il 2021.Winston Sinibaldi, CEO Garda Haus Group
Un’incursione sul mondo degli affitti
Le locazioni hanno risentito maggiormente e più velocemente degli effetti della pandemia e delle conseguenti restrizioni. Ecco perché meritano forse una riflessione in più, tra aspettative per l’estate e un’auspicabile ripartenza del settore turistico.
La pandemia ha già cambiato il volto del mercato immobiliare in Italia. La conseguenza principale è quella di un’ulteriore crescita dell’offerta di immobili in affitto, soprattutto nelle grandi città, dovuta alla disponibilità di appartamenti precedentemente destinati all’affitto breve e che ora vengono proposti sul segmento residenziale (in attesa della ripresa del settore turistico) e di appartamenti per studenti fuori sede.
Un’altra conseguenza di questa situazione è che sempre di più l’affitto rappresenta una scelta di vita, che si sposa meglio ad uno stile di vita più flessibile. In previsione ci aspettiamo che quest’estate saranno tanti gli inquilini che potrebbero valutare di prendere in affitto un immobile anche in una zona turistica.
E poi ci aspettiamo che aumenti ancora il numero di proprietari, già triplicati dopo il primo lockdown, che valuteranno di affittare solo con valide garanzie. Un concreto modo per garantirsi una rendita certa e costante nel tempo non può prescindere dall’avere un solido e affidabile inquilino; ed è proprio dall’analisi di questo bisogno che abbiamo creato, in questo periodo di pandemia, un nuovo servizio grazie al quale la rendita per il proprietario diventa certa e sicura.Silvia Spronelli, CEO SoloAffitti
Questo post Nuove restrizioni, segnali di ripresa e attese per il futuro: le opinioni del settore immobiliare é pubblicato da Immobiliare.it.